[렘군] 급락하는 전세시장, 어떻게 해야할까요?

https://www.youtube.com/watch?v=0sLKy_f5zNk 

< 전국 전세시장 가격 변화 >

매매하락만큼 전세 하락도 큰 편임.

전국적으로 분위기는 다름.

최근 6개월 동안 전세가 전국이 빠지고 있음.

매매 하락이 클까? 전세 하락이 클까?

전세 하락이 더 큰 지역이 있음.

입주 물량이 많은 지역이 전세 가격 하락이 큼.

매매가 하락만 생각할 것이 아님.

외환위기만큼 특수한 상황임.

왜 이렇게 많이 빠질까요?

 

< 전세가가 급하락 한 이유 >

건설사들이 왜 갑자기 부도가 날까요?

예상치 못한 변수가 나왔기 때문임.

급격한 금리 인상이 모든 것을 올스톱시켜버린 것임.

예상하기가 어려움.

1차적으로 전세가율 그래프.

전세는 매매가와 다르게 급등하지 않음.

거품이 들어가지 않는 지표임.

2020년 7월 이후로 전세 가격이 급상승함.

임대차 3 법이 발표가 됨, 4년은 들고 가야 하니까 오름.

그리고 지금 거래 절벽임.

그래서 공실로 갈 수 없으니 전세로 나옴.

전세가 많아진 것이 중요한 것이 아니라 경쟁이 심해진 것임.

전세는 사용의 가치가 있음, 무한정 내려갈 순 없음.

그런데 다급한 사람은 더 내림.

금리가 오르니 수요도 월세를 선호함.

 

< 월세가 상승으로 전세가 영향받을까? >

월세가 계속 오르다 보면 전세보다 비싸지는 시점이 와서

다시 전세로 수요가 몰릴 것이다?

이럴 가능성은?

그럴 가능성은 없지만 않지만 적지는 않음.

금리가 높으면 매달 나가는 이자가 부담스러움.

전세를 못 돌려받을 것 같은 공포도 있음.

월세도 지금 많고 월세끼리 경쟁을 함.

월세도 전세는 떨어졌지만 그냥 버티는 느낌임.

월세가 급격하게 올라가기 힘들기 때문에

금리가 내려가지 않는 이상은 전세로 이동하지 않을 것임.

근본적인 금리가 해결되어야 함.

 

< 내년 전세가 전망 >

매매랑은 다름.

매매는 이제 고점 찍었구나! 조금 내려주네! 메시지만

나와도 사람들이 막 움직임.

전세는 여전히 높네! 이렇게 가버릴 수 있음.

전세 가격이 내려오면 이것이 디폴트가 됨.

10억이었는데 7억이 되면? 7억이 디폴트가 됨.

잠실엘스 전세가 14억이 최고였는데 8억 후반임.

거의 한 5억 떨어진 것임.

내년도는 전세가 더 나빠질 것인가요?

디폴트에서 얼마나 더 나빠질 것인지를 봐야 함.

8억 후반에서 얼마나 더 나빠질 수 있을까? 를 생각해야 함.

유지만 되어도 계속 힘들 것 같은데 그것이 아님.

금리가 내려가면 디폴트가 바뀜.

매매가격은 2가지임.

너무 많이 오른 지역은 조정받을 수 있지만 많이 오르지

않은 지역인데 매매 전세가 빠진 지역? 이 지역은 그냥 얼어버린 것임.

그런 지역들은 금리가 조금만 조정되면 올라가야 맞음.

지역마다 다를 것임.

 

< 이번 경험으로 얻어야 할 교훈 >

전세는 거품이 없다?

전세 가격 안 빠진다는 말은 틀린 것임.

매매 수요 전세 수요.

아무도 집을 안 사려고 하면 전세가가 올라감.

과거 서울 2011~2013년 전세는 올랐음.

금리 인상에 있어서 민감하게 반응하는 사람은 임차인일 것임.

일반적인 상황에서는 수요에 따라왔다 갔다 할 수 있지만

금리 인상기에는 직격탄을 맞을 수 있음.

또한 입주 물량이 많으면 전세 가격에 직격탄임.

매매 가격과 전세 가격은 완전 다른 것임.

어떤 것이 더 영향을 받는가?를 구분해서 봐야 함.

여러가지를 종합해서 보고 가중치를 어떻게 줄 것인지 봐야 함.

자신만의 기준을 만들면 판단이 더 쉬워질 것임.