[머니인사이드] 부동산 투자 하락장에서 봐야할 것 (북극성주)

역전세.

돌려줄 수 있는 상황이 안되면 결과적으로

반환을 해야 하는 상황인데 돈이 없다면?

자기의 전세금을 지켜야 함.

그런데 줄 돈이 없으니 전세금 일부라도 못 받을 수 있으니

거주하는 집을 넘길 수밖에 없음.

넘긴 다고 해도 다 찾을 수 있냐가 문제임.

집주인의 다른 부동산이 있거나 급여 소득이 있다고 하면

그것을 통해서 다시 강제 집행을 진행할 것임.

이런 식으로 가계가 무너지는 상황이 발생할 수 있음.

파산, 회생, 거의 가정 시스템이 무너질 수 있음.

국가의 경제 장치가 흔들릴 수 있음.

어떻게든 정부의 입장에서는 그래서 경착륙을 망하야됨.

외환위기 때는 1년 기간 대비 50% 정도 빠지고 있었음.

그래서 '경착륙'이라는 단어를 썼음.

엄청난 충격이었음.

그때 시장의 모습은 첫 번째는 부동산 중개소를 가도

거래 자체가 없어서 넋이 나갔었음.

'이제 부동산은 끝났다, 매물 실종, 연쇄 부도.'

부동산에 국한된 것이 아니라 '뭐 먹고살아야 돼?'

이 말을 제일 많이 들었음.

지금과 비교하면 그때 엄청나게 많았음.

매물이 너무 빠른 속도로 급증하다 보니까

단기간에 하락폭이 굉장히 커졌음.

빌라도 50% 가까이 빠졌음.

저도 월 300만 원으로 경매 투자해서 낙찰을 받았고

그 차익이 6,000짜리를 4,800에 사서 어차피 안 오르니

2년 뒤 팔았을 때 이 차익만큼만 수익이 나면 되었음.

금리를 급격하게 내리려는 시점이었고 대출 한도도 높았음.

그러다 보니 경락잔금 대출을 끌어오면 물건에 따라서는

200~300만 원을 더 회수하게 되었음.

 

정부에서는 부동산 정상화란 타이틀로 이야기하는데

청약과 대출에 대한 부분이고 모두 무주택자와 1 주택자에 국한되어있음.

15억 초과에 대해서는 대출이 완전히 금지된 상황인데

15억 이상을 산다고 하더라도 대출을 해주겠다 것하고

또 하나는 LTV를 50% 완화, 여기서 중요한 포인트는

DSR에 대한 이야기를 하는 이유가 아무리 LTV를 완화해도

지금 현재 DSR이 40% 유지가 된다면 결과적으로

소득이 적은 사람에게 기회조차 가지 않음.

만약에 완화를 하더라도 더 큰 문제가 남아있음.

대출 금리가 너무 높음.

게다가 현재 지금 시장이 불안하고 가격이 하락하고 있는데

이 금리에 대한 부분을 부담하면서 하락장에서 

집을 사려고 하면 떠밀어 버리는 상황이 나타남.

다주택자 같은 경우 시장의 타이밍이나 이런 것을 경험을

통해서 진단할 수 있는 능력이 있는데 무주택, 1 주택자는 없음.

대출 완화가 시그널인가? 하고 생각할 수 있고

20~40%까지 떨어졌으니 바닥점인가? 타이밍이네!

그것이 결과적으로 감당하지 못하는 상황.

지금보다 더 가격이 하락함으로써 올 수 있는, 멘털이 붕괴될 수도 있음.

대출 완화가 하나의 상징성이지 진입 시그널로 보면 안 됨.

 

또 하나는 지금 이렇게 완화(규제지역 해제 등)하는 가장 큰 이유가

경착륙을 원하지 않음, 하지만 하락은 원함.

냉탕과 열탕을 제일 싫어함.

너무 뜨거워서도 차가워서도 안됨.

부동산이 시장에 미칠 영향이 크기 때문에 정부 목적이

경착륙을 막기 위한 방편으로 대출을 완화를 한다는

목적이 확실한 상황에서 시그널로 판단을 해서

집을 사게 된다고 하면 오판할 수 있음.

 

현재 정부가 추구하는 방향이 1 주택자 임.

궁극적으로 다주택자 규제는 유지되고 있음.

다주택자로 놓고 보았을 때 취득, 종부, 양도소득세.

이렇게 놓고 보았을 때 양도세만 완화되고 있음.

시장에 매물을 내놓으라는 것임.

결과적으로 매물을 내놓음으로써 가격을 더 떨어뜨리고자 함임.

그런데 취득세와 종부세, 종부세에 있어 환화를 하겠다는데

법안 결정 상황이기 때문에 논의조차 되지 않고 있음.

발표만 되고 있음.

취득세는 움직이지도 않고 있음.

중요한 것은 거래 활성화를 시키려면 취득세를 완화해야 됨.

하지만 실질적으로 하락장에 있어서 하락폭이 커질 때

무주택자나 1 주택자가 쉽게 부동산을 매수하려고 하지 않음.

그들이 아닌 다주택자의 움직임이 나타났을 때 시장이 반등한

모습들이 과거에 나타난 역사가 있음.

그러다 보니 다주택자들에게 줄 수 있는 혜택.

이런 부분들이 계속해서 규제가 완화되지 않으면

정부가 생각하는 그런 속도로 가격이 떨어지지 않고

더 큰 속도로 떨어질 수 있는 리스크도 존재함.

 

그래서 정부가 만지는 카드 중 하나가 임대사업, 취득세임.

이렇게 하지 않으면 거래 절벽을 뚫기에 한계가 있음.

 

규제 지역 해제, 수도권을 푸는 것은 내년 초 정도 예상을

했는데 생각보다 빠른 속도로 해제를 해버림.

현재 하락의 속도가 정부가 보았을 때 심각하다고 인지하고 있고

중요한 것은 다주택자의 규제를 푼다고 했을 때 상당 부분

법안을 통과해야 시행되는 것이 있음.

문제는 야당은 아직까지도 부동산 소득은 전부다 불로소득으로 보고 있음.

정부가 다주택자의 규제를 완화하기 위해서 노력을 한다고 하더라도

현실적으로 통과가 되기까지는 각 지역별로 정말 곡소리 나지 않은 이상

곡소리가 나면 투표에 연결되기 때문, 방향성이 달라질 수 있음.

총선도 있고 그때는 힘을 합쳐서 규제들을 빠른 속도로 풀지 않을까?

 

집살 때 기억해야 할 4가지.

과거에 상승장 때 무조건 투자해야 한다고 보았음.

가장 저점에서 투자했을 때 수익이 컸고 가장

상승장이 끝자리를 가면 갈수록 투자금은 많이 들어가는데

수익이 적고 심지어 가격이 하락하면서 그 이하로 내려감.

반등의 시그널 어떻게 찾을 수 있을까? 고민을 해야 됨.

미치는 요소 중에서 요소가 움직였을 경우 가격에 변화가 있구나! 를 찾았고

그것이 크게 4가지임.

수요, 공급, 매수 심리, 거래량.

하락장에서 입주 물량이 많을수록 기간이 길고 폭이 더 커짐.

반면에 적거나 없는 경우 지역별로 연평균 슈 요량 대비.

입주 물량이 적을수록 반등의 속도가 더 빠름.

반등의 시그널을 찾는데 입주 물량이 필요함.

두 번째는 수요.

수요 = 인구수.

수요 중 최고의 수요는 일자리 수요임.

일자리가 증가하면 수요도 증가함.

실질적으로 지금 수도권 내에 일자리가 많으면

인구수가 기하급수적으로 늘어나고 있음.

인구수가 과거 대비해서 5~10년 전 대비해서 

꾸준히 우상향 하는 지역이 있음.

감소하는 지역보다는 인구수가 증가하는 지역에

훨씬 더 빠르게 상승할 수 있음.

거래량.

반등이 되었을 때 거래량을 꼭 체크해야 하는 이유는

거래량이 반등되지 않고 매매가가 반등되지 않음.

거래량 = 실수요.

거래량이 많고 빨리 회복할수록 가격이 회복됨.

그래서 거래량이 어느 시점에 다시 우상향의 곡선을 타고 가는지.

우상향이 조금 더 빠른 지역의 반등 속도가 빠름.

매수 심리.

하락장에서 매수 심리가 먼저 움직이지 않음.

거래량이 터지고 나서 사람들이 급매가 없어지는 것을

보고 가격이 회복되는 것이 보여야 심리가 살아남.

거래량보다는 매수 심리가 늦게 나타남, 매수 우위 지수 등.

매수 심리가 살아나는 것은 앞으로 3개월~1년 내에 집 살 사람이 많아진다는 것임.

공급과 수요 = 장기 요소, 1~2년 뒤 지역의 변화에 끼침.

거래량과 매수 심리 = 단기 요소, 3개월~6개월.

우선순위로는 먼저 단기를 보고 매수 타이밍을 잡아야 됨.

 

부동산 세계에서 가장 많이 듣는 말.

싸게 사서 비싸게 팔아라.

정작 잘 모름.

시세의 변화, 미치는 요소가 얼마나 있을까?

그렇게 고민을 했더니 미치는 요소가 38가지임.

중요한 것은 대부분이 입지적 요소임.

입지가 좋아도 하락장에서는 가격이 떨어짐.

입지 위에 타이밍이 필요함.

타이밍과 관련된 요소는 7가지임.

거기서 4가지만 따로 빼서 시뮬레이션을 만들어봄.

공급과 수요는 방향성을 가지고 있는데

매수심리와 거래량은 3~6개월 선행지표를 가지고 있음.

이렇게 조합해서 매수도 타이밍을 잡을 수 있음.

수치화시키고자 함.

4개의 지수를 만든 다음 지역의 타이밍을 찾고자 함.

 

언제 매수해야 하는지 언제 매도해야 하는지.

멀리 보지 말고 3~6개월 후만 보면 됨.

 

지금은 움직이지 않고 기다려야 함.

더 떨어질 수도 있음.

그러면 오히려 반등장이 나타났을 때 들어가기보다

나타나고 한 6개월 지나서 안정적으로 상승장 초입이라고

판단이 된 후 사도 늦지 않음.

급등하면 무서워서 또 못 삼.

여력이나 상황이 되지 않으면 관심 지역에만 몰두하면 됨.

그 지역에서 매매 평당가가 반등을 하고 한 6개월간

꾸준히 상승한 모습이 보인다?

그때 가서 집을 알아보더라도 늦지 않음.

초입에서 투자 수요가 엄청 들어오지 않음.

충분한 시간적 여유가 있음.