[부룡] 부동산 투자, 하락장에서 해야하는 투자 방법

지방장에 관심을 가지면 상식적으로

돈이 없어서 지방에 투자를 하는데

이왕이면 좋은 곳을 할 것임.

그 당시 기준 입주 물량이 적은 곳을 투자함.

또 흐름으로 입주 물량이 적은 지역을 찾아다님.

사람들은 상황에 맞춰서 '입주 물량'을 가장 많이 봄.

앞으로 개별화되어서 움직임.

입주 물량, 수급이 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줌.

 

중기 이상 투자를 해야 함.

부동산 투자는 내가 파는 시점에 좋아야 함.

지역별 입지, 본질 가치를 봐야 함.

본질 가치가 괜찮은 곳이 많이 올랐고 물량 폭탄으로 떨어진다면?

눈여겨봐야 함.

그 지역 내 좋은 생활권역은 투자해도 괜찮음.

싸게 사서 비싸게 팔고 중기적으로 보는 관점에서 봐야 함.

 

입주물량이 늘어난다는 말이고 인허가가 직전에 많았고

숨어있는 인허가가 많을 수도 있음.

 

미분양 투자에는 2가지 기회가 나옴.

상승장 후반 / 침체장 후반.

상승장 후반에 들어오면 투자자가 이미 많이 들어가 있고

입주 물량이 많기 때문에 물릴 가능성이 높음.

 

투자자가 많이 들어간 곳에 상승장에는 실수요자들이

받아주었지만 더 이상 받아줄 사람이 없음.

투자자들의 폭탄 돌리기일 뿐임.

실수요자들의 움직임을 봐야 함.

 

할인 분양이 나올 때까지 기다리는 것도 방법.

입주 물량과 미분양이 많으면 가격이 떨어지기 때문임.

미분양이 늘어나는 속도를 봐야 함.

2008~2009 지방 주택 활성화 대책이 나오는 시점이 투자하기 좋은 적기.

장이 안 좋아서 지금 사는 것 몇 년 보유분은 양도세 안 받겠다는 정책.

 

인천에서 떨어진 곳은 기회가 됨.

본질은 싸게 사는 것임.

광역시는 광역시이고 썩어도 준치임.

입주물량, 심리적 위축으로 낙폭 과대 지역은 투자해도 됨.

전세가율이 높은 지역도 투자해도 됨.

그때 투자자들이 몰려들어올 것임.

중소도시를 보기보다는 광역시급들을 보는 것이 나음.

 

하락장에서 강남 같은 경우도 많이 빠짐.

감당이 되면 하락한 입지가 좋은 곳에 들어가면 됨.

외곽은 크게 떨어진다?

후반부에 엄청나게 오른 곳보다 적게 오른 것은 떨어지지 않고 평평해짐.

급격하게 오른 지역은 피해야 함.

완만하게 오른 지역은 실수요자들이 샀기 때문에 잘 버팀.

오버 슈팅이 난 지역은 크게 떨어짐.

호재 붙어서 오른 지역은 많이 떨어짐.