[렘군] 과거 하락으로 보는 집값 전망

https://www.youtube.com/watch?v=BlGhRRtfs-Y 

시기상조일 수도 있지만 반등에 대해 이야기해봄.

1. 외부 충격에 의한 하락이라서 1년~1년 반 단기 하락.

2. 부동산 사이클, 4~5년 장기 하락.

2가지 의견이 있음.

저는 금액이나 기간으로 바닥을 예측하지 않음.

그런데 왜 둘로 나뉠까?

1987년부터 매매 가격 변화 그래프임.

하락했던 시기가 박스임.

어떤 기간은 짧고 길었음.

단기 하락했던 기간은 외환위기, 서브프라임 사태.

전부 외부 충격이었음.

199년부터는 거의 6년 이상, 또 2010년부터는 4년 동안 하락함.

과거에는 1기 신도시 공급을 했었고 2009년 이후로는 2기 신도시 공 굽을 함.

핵심지에 공급을 한 것이 내부 요인임.

결론적으로 지금은 금리에 의한 외부 충격이니 단기다?

이것은 과거 사례일 뿐임.

똑같이 된다는 보장이 없음.

앞으로 공급이 없고 금리가 해결되면 반등한다?

과거 그래프를 보면 하락 조정을 받기

이전에 얼마큼 큰 상승을 했는지가 중요.

단편적으로 과거에 급등하면 길게 하락하거나 그렇게 되진 않음.

그렇게 된적도 있고 안된 적도 있음.

그런데 최근에 수도권 상승을 길게 해서 보수적으로 접근이 필요함.

그다음 과거 시점에 공급의 정도와 미분양의 정보가 다름.

과거는 미분양이 과했음.

지금은 과하지 않음.

길게 하락 안 할 가능성도 높음.

정책적인 부분도 다름.

쉽게 답하기 어려움.

그것들을 나름대로 버무려보면 '사분면'을 만들어봐야 함.

X 축 : 외부요인

Y 축 : 내부 요인.

현재 상황이 외부요인이 있는데 내부 요인도 있으면 최악임.

둘 다 적정하면 괜찮음.

결국 축은 2개뿐임.

외부요인은 외부요인대로 내부 요인은 내부 요인대로 봐야 함.

내부 요인은 지역마다 다름.

지방과 수도권도 다름.

지역 베이스로 판단해야 함.

국지적으로 외부 요인이 사라진다면?

그러면 내부 요인이 좋은 지역은 먼저 반응하거나

관심 있게 지켜봐야 함.

수도권부터 꼭 반등하지는 않음.

외부 요인은 전국적으로 똑같음.

서울은 공급이 없음.

그런데 경기/인천은 너무 많음.

전체적으로 다 영향을 줄 수 있음.

반등할 수 있는 조건들이 있음.

1. 공급이 적어야 함.

그래야 전세 가격이 하락하지 않고 상승으로 바뀜.

바르게 금리가 내려가게 되면 전세 가격이 반등할 것임.

그런데 전세가격이 많이 빠진 곳이 있음.

강남은 지금 40% 전세가율임.

원래는 50% 정도까지 올라와줘야 함.

다시 올라와주면 매수세로 전환될 가능성이 높아짐.

2. 미분양이 적어야 함.

3. 최근 5년 동안 상승이 급하지 않았던 지역.

그 지역들이 먼저 반등할 것임.

그런 지역을 선정하는 것이 중요함.

 

조건이 되는 것을 뽑아보면 됨.

서울이라고 무조건 오케이가 아니고 대등하게 살펴본

다음에 우위에 있는 것을 봐야 함.

그러면 앞으로 어떻게 될지 흐름이 올 가능성이 있음.

급하게 들어갈 필요는 없지만 시나리오를 그려봐야 함.

모니터링을 하고 가면 가설이 맞아떨어질 수도 있음.

깊숙하게 봐야 함.

그 지역이 이제 어디서 어디로 흘러갈 것인지 봐야 함.

 

과거 2013년 수도권 하락이 많이 했음.

하락을 하고 집을 아무도 사려고 안 했음.

그런데 2014~2015년부터 분위기가 바뀌었음.

그때 사람들이 뭐부터 샀을까?

외곽부터 들어올 수 있고 강남에서부터 퍼져갈 수도 있음.

지금 공포감으로 강남 대형 신축은 안되고

오히려 가성이, 눈높이 낮추고 가능한 것,

부담 없는 것 2 급지의 구축부터 거래가 활성화되었음.

그러면서 전세가도 오르고 갭이 적어지고 매매 수요도

달라붙고 갭이 너무 적어지고 시세가 올라가고

그러다 보니 신축을 관심 가지고 조금 더 좋은 입지를 보고

그러다 보니까 좋은 입지의 중대형도 건드려볼까 그런 생각하고

분양권, 재개발, 재건축 이렇게 흘러감.

지역들을 선정하고 흐름까지 모니터링해야 됨.

 

장기냐 단기냐가 중요하지 않고 지역 흐름을 봐야 함.

반등할 지역이 가지고 있는 기본 조건을 선정하고

흐름이 구체적으로 어떻게 흘러가는지까지 봐야 함.\

 

어떤 방향이든 시장은 빠르게 움직이고 있음.

얼마나 높은 금리를 유지하느냐는 관심 없음.

방향성이 어디로 가느냐가 큰 관심사임.

주식이 먼저 움직이고 부동산이 후행으로 움직일 것임.

주식 시장 모니터링도 필요함.

금리가 내려가서 와닿기 까지 부동산은 시간이 걸림.

주식은 희망으로도 움직일 수 있음.