[북극성주TV] 부동산 투자 : 주택임대사업자 부활

1994년 민간임대사업자 도입 : 임차인의 주거 안정.

2014년 준공공임대주택(현 장기 민단 임대주택) 제도 마련.

2017년 임대사업자 등록 장려 및 세제 혜택 확대.

 - 부자 감세 및 집값 상승 초래 비판.

 - 2018.9.13. 대책 : 조정대상지역 신규 취득, 양도세 중과 및 종부세 과세.

 - 2020.7.10. 대책 : 4년 단기 임대, 8년 아파트 매입 임대 폐지.

2022년 등록 임대사업자 부활 예고, 정책 방향이 바뀐 이유.

과거 5년 동안 등록 임대사업자를 대하는 태도가 이번에 바뀜.

시장의 구원투수로 나와야 된다고 함.

다주택자들의 규제를 푸는 것의 시작점이라고 생각함.

그 이유는 현재 시장 상황이 거래 초절벽 상태이고 지속할 수 있기 때문임.

매수 심리가 위축된 것을 풀만한 경제 상황이 안정화된 것이 아님.

규제 완화 당근을 주어도 드라이브가 먹히지 않음.

과거를 보면 하락장에서 다주택자들의 규제를 완화하면

하락폭이 줄어들고 반등도 빠르게 됨.

부동산 경착륙을 막기 위한 하나의 카드임.

만약에 하기 위해서는 수익이 나와야 하는데 매수를 했는데

매수 물건이 하락한다면? 사업자 관점에서는 가치가 하락한 것이고

전세를 세팅했는데 초기 투입 자금 대비 전세가가 하락하면 투입 자금이 상승함.

월세를 세팅했는데 금리가 상승되면 마이너스임.

다주택자를 시장으로 끌어들이기 위한 첫발임.

 

< 등록 임대사업자 활성화를 위한 정책 >

ㅇ 아파트(60제곱미터 이하) 등록 임대사업 대상 포함.

아파트 거래량이 절벽이기 때문에 가능성이 높음.

ㅇ 등록 임대사업자 혜택(매일경제 발췌).

종부세 / 양도세 / 취득세 감면.(취득/보유/양도)

민간등록 임대사업자에게 중요한 것은 종부세임.

5% 룰에다가 4년, 10년 팔 수가 없기 때문임.(사업 영위가 안됨.)

시기와 규제지역 상관없이 종부세 합산 배제 / 공시가 기준 상향 조정.

시기와 규제지역 상관없이 양도세 감면 / 공시 가격 기준 상향 조정.

- 2020년 이전만 해도 10년 보유하면 100% 감면이었음.

취득세 감면, 대상 주택 대폭 확대.

 

그 전 범죄자 취급의 인식 때문에 섣불리 심리적으로

사업자를 선뜻 하기는 힘들듯함.

 

시장이 박살 나면 모든 매수자에게 세금 혜택이 확대될 수 있음.

하락장의 끝자락에서는 모든 규제가 완화되고 활성화 대책도 나옴.

 

< 등록임대사업자 부활, 어떻게 대응해야 할까? >

등록 임대사업자가 부동산 시장에 미치는 영향.

- 상승장 : 매매 가격 상승, 전세 가격 안정.

이미 임대차 2법이 있어 과거보다 전세 가격 안정 파급력은 작을 듯.

- 하락장 : 매매 가격 하락폭 축소, 전세 가격 안정.

앞으로 10년 동안 보유하면 양도세 100% 감면.

하락장에서 수요를 끌어오기 위해서는 4년 단기 혜택이 늘어날 수도.

만약 등록 임대사업, 어디에 해야 하나?

지방은 20년동안 보니까 상승/하락 기간이 짧음.

상승폭도 적음.

정부의 개발 초점이 도심, 서울/수도권 중점임.

서울 중심으로 등록임대사업자를 하는 것이 나음.

그다음 수도권, 지방은 쉽지 않음.

8년 동안 지방은 자산 가격 상승폭이 적을 것임.

8년 동안 사업을 망칠 수도 있음.

연식 오래된 재건축/재개발 가능성이 높은 곳을 위주.