[북극성주] 2023년 관심을 가져야할 부동산과 주의해야할 부동산

 

ㅇ 2023년 관심을 가져야 할 부동산.

 - 부동산 투자 방식 : 경매, 급매.

방식은 경매, 매매, 분양이 있음.

경매는 하락장에서 사용할 수 있는 유일한 방식임.

매매나 분양은 하락장에서는 일반 매매로 거래하기 힘듦.

계약을 했는데 가격이 떨어져서 리스크가 커짐. 

하락장 초입에 분양을 받았는데 하락의 차익만큼 리스크를 앉고 입주할 수도 있음.

하락장에서 급매라는 부분은 투자 방식으로 활용할 수 있음.

경제에 낙찰가 정도로 아파트를 네고할 수 있는 시장적 상황,

조건이 되면 그런 급매는 가치가 있음.(부동산은 비정가제임.)

하락폭이 커져갈수록 네고의 폭도 가능.

- 부동산 투자 대상 : 재개발/재건축.

제일 먼저 반등할 대상임.

공급 대책 270만 호는 확실함, 그것도 도심권임.

플랜을 발표하고 임기 내에 완성하고자(입주는 아님) 할 것임.

지금은 법적으로 규제가 많음.

(3대 대못) 재건축 초과이익환수제, 안전진단, 분양가 상한제.

집값의 하락폭이 커질수록 완화는 빨라질 것임.

정부의 방향과 일치하면 수익은 극대화됨.

관심이 생기면 수요가 몰려 가격이 상승함.

서울은 택지지구로 공급하기 어려움.

기존 구축과 재건축/재개발 아파트 간의 양극화가 심화될 수 있어서

2023년이 아니라 재건축/재개발에 있어서는 관심을 가져야 함.

- 수익형 부동산

상가, 꼬마빌딩 등.

아파트가 규제가 될수록 상가쪽에 수요가 반사적으로 몰림.

상권에 형성과 입지적 가치가 있는 곳은 매가가 실제로 상승함.

코로나 이후에 활성화되어 임대료도 상승했음.

최근 들어 대출 금리가 인상되니 이 정도 대출 이자면 월세를 받아도

임대 수익이 남는 것이 없는데? 라고 머뭇거림.

이대로라면 상가, 빌딩조차도 매수심리가 감소할 것임.

대출 금리가 인하가 된다면 아파트냐 상가냐를 보았을 때

상가의 회복 속도가 더 빨라질 것임.

먼저 상가는 규제가 없음.

상가의 매가가 상승하는 이유는 저금리와 유동성 때문이었음.

임대 시장이든 매매 시장이든 같이 활성화될 것임.

아파트 규제가 완전히 풀렸다면?

다 같이 봐야함.

 

ㅇ 2023년 주의해야 할 부동산.

 - 공시 가격 1억 이하 주택.

취득세 중과를 피하기 위해서 투자한 상품임.

취득세 중과 완화가 되면 메리트가 사라짐.

누군가 사줘야 함.

반등장에서는 투자금(갭 금액)이 똑같다면?

가격대가 높은 곳의 매가 상승력이 더 커져서 모일 것.

 - 오피스텔, 아파텔 등 주택 규제 대체 상품.

주택 규제가 다 풀린다면?

시장의 정상화.

규제로 인해서 풍선효과가 나타났으니 완화가 되면 다시 사라질 것임.

 - 신축 빌라.

아파트 규제로 신축 빌라가 많이 공급됨.

깡통전세의 80% 이상이 여기서 나타남.

아직도 가격이 저렴하고 신축이고 시세가 없어서

분양가 대비 매매가를 보면 혹하게 됨.

신축일수록 건물주가 기준을 만들어버림.