[렘군] 부동산 투자 : 무주택, 1주택, 다주택자 지금은 이렇게 하세요.

포지션별 할 일.

 

< 무주택자 >

저점을 잡을 수 없음.

바닥이 언제인지는 지나야 알 수 있음.

오히려 투자의 기준을 마련해야 됨.

바닥을 금액 베이스로 정할 수 없음.

5~10년 전에는 훨씬 저렴했었음.

절대적인 금액으로는 할 수 없음.

시대적으로 성공한 투자자들은 기준이 있음.

코스톨라니 달걀 모델.

금리가 오르기 시작하면 부동산을 매도하고 주식을 사라.

금리가 오른다 싶으면 주식을 매도하고 예금을 들어라.

매 순간 다 맞진 않음.

중요한 것은 맞고 틀리고 가 아니고 기준이 있는 사람은 선택할 수 있는데

없는 사람은 아무 선택도 할 수 없다는 것임.

 

'저점이 얼마예요?'라고 하면

저점이라고 정의되었는데 급매물이 쌓여있으면? 못 삼.

결국은 저점을 금액으로 정의하는 것이 어렵고 

기준을 만들고 따라 행동을 해야 함.

 

바닥의 전 상황은 매매가가 떨어지는 것임.

그랬을 때 전세가를 같이 봐줘야 함.

전세 매매 동시에 하락하면 바닥이 아님.

매매는 떨어지는데 전세가 우상향 하면? 노란색 신호등임.

매매가조차 상승으로 전환되고 지역 분석했을 때

입주물량, 미분양이 투자에 좋을 때 녹색 신호등임.

이것들이 기준임.

나만의 기준을 잘 봐야 함.

 

기간으로도 기준을 가질 수 없음.

하락하는 것도 예상치 못하게 옴.

상승도 예상치 못하게 옴.

대중들은 우르르 가고 빠져서 빠르게 움직임.

 

지금 이 시점에서 무주택자라면?

내 집 마련을 기다릴 것임.

전세 가격이 상승이 아니라 빠지고 있음.

전세 가격이 상승할 때까진 미뤄야 함.

전세 가격 자체가 실수요자의 가치임.

전세 가격도 얼마든지 빠질 수 있는데

오르는 상황이 온다면? 공급 이슈가 사라지고

실수요자들이 선택할 수밖에 없는 단단한 가격이 되었다는 것임.

전세 가격이 상승하면 실수요자들이 매매로 전환될 수 있음.

 

< 1 주택자 >

고민이 더 다양할 것임.

지금이라도 팔아야 되지 않을까? 하는 사람이 있을 것임.

갈아타기, 기회다! 하는 사람도 있음.

기존에 가지고 있던 1 주택을 언제 샀느냐 매입 시점이 포인트임.

매입을 한 시점이 빠를수록 마음이 느긋할 것임.

문제는 최근 1~2년 사이에 매입한 사람임.

이중고.

매매 가격과 전세 가격이 같이 빠짐.

역전세 리스크도 있음.

1 주택자 자가로 실거주면 걱정은 없음.

 

가장 큰 스트레스는 스스로를 괴롭히는 것임.

후회와 자책에서 벗어나야 함.

선택을 통해서 우리는 배움.

선택을 안 했다면 못 배울 것을 이번에 배운 것임.

 

결국은 길게 가져갈 녀석을 오래 가져가는 것임.

그 기간 동안 우여곡절은 반드시 있음.

하락을 피할 수는 없음.

1 주택자들이 집을 샀을 때 어떤 목적으로 샀는지 생각해야 함.

실거주용으로 매입했다고 하지만 지금 안사면

벼락 거지가 될까 봐 막차를 타려고 산 사람이 대부분임.

실거주 목적보다는 투자에 대한 기대가 컸던 것임.

최초의 매입 목적을 생각해봐야 함.

시세 변화를 덤덤하게 받아들일 수 있을지.

집을 최초 샀을 때 언제 파실 생각이었는지가 중요함.

1~2년 안에 단타 쳐야지 하는 사람은 별로 없음.

떨어지니까 팔려고 심리가 바뀌었을 뿐임.

 

완전 100% 투자성으로 샀다? 입지와 상품성을 봐야 함.

동네에서 뱀의 머리냐 용의 꼬리냐.

그 지역 내에서 입지 중간 이상, 상품성 좋으면 중간은 감.

전세 가격이 너무 떨어지면 던지는 것도 방법임.

 

< 다주택자 >

가만히 있을 수는 없음.

현재에 집중해야 됨.

해놓은 것이 많기 때문임.

기본적인 체크를 해야 함.

현장 동향, 매매와 전세 둘 다 체크해야 함.

최근 입주할 아파트 전세가 얼마나 빨리 맞춰지는지도 봐야 함.

가용할 수 있는 자금에 대해서도 체크해야 됨.

전세가가 떨어지는 물건을 매도 고려해도 됨.

안되면 임차인과 협상해도 됨

2년 치 이자를 미리 주겠다고 제안도 가능.

입 차인 입장에서는 적금보다 높은 이율로 미리 받아서 좋고

임대인은 어려운 시기를 늘려서 좋음.

 

분양권을 샀는데 입주장이 펼쳐진다면?

보통 전세가율이 40~50% 사이임.

선대 출 일으키고 반전세로 세팅해도 됨.

분양권 10% 계약금, 나머지 90%가 잔금임.

선대 출 + 반전세 보증금, 투자 금액을 줄일 수 있음.

실거래가에서 5% 범위 내에서는 거래가 가능.

법인 입장에서 보유세가 부담되니 가족분들이나 일반 매매로 넘겨도 됨.

 

고민한 만큼 잘 넘어갈 수 있음.

대부분 힘든 상황인데 슬기롭게 버텨나가야 함.

버틸 수 없다면 욕심부리지 말고 정리하거나

실제적인 행위를 통해서 다른 방법들을 찾아야 함.