[김준영] 부동산 수요와 공급, 거래량 원리를 이해애햐합니다

움직이는 수요라든지 외부 수요는

고려하지 않고 인구수 X 0.05 임.

내부 수요만 가지고 이야기하기 때문에

시장이 멈출 때는 맞지만 움직이면 맞지 않음.

시장은 움직이는 수요까지 예상해서 공급되어야 원활하게 움직임.

움직이는 수요를 제외하고 공급하면 시장이 빡빡해짐.

그러면 시장 가격이 오르게 되어 있음.

그래서 시장을 멈추게 하려면 움직이는 수요까지 공급해야지 멈춤.

수요가 자꾸 감소한다는데 수요는 인위적으로 되는 게 아니고

인구가 감소하는 것은 장기적이고 단기적인 수요들은

시장의 어떤 구조에 의해서 만들어지기 때문에 구조만 잘 이해하면

수요 공급이 어떻게 움직이는지 정확하게 알 수 있음.

그 구조에서 수요가 일시적으로 많이 모인다는 것을 알 수 있음.

 

지금은 2+2로 과거보다 수요가 더 많이 늘어남.

임대 수요가 시장에 더 많이 머물고 다음에 나와서 수요가 더 많아진 것처럼 보임.

실제는 수요가 전체적으로 감소한 건 맞지만 단기적인 수요는 더 커짐.

분양~입주 3년, 그 3년을 기다린 수요가 모임.

과거에는 2년 전세니까 2년 치가 모여서 5년의 수요가 모였는데

지금은 2년이 더 늘어서 4년이 됨, 4년 치가 더 들어와서 모임.

단기에는 수요가 더 크게 움직이는 그런 구조가 되어있는 것임.

그래서 시장에서 다음 상승기를 일으킬 때 더 큰 상승을 일으킬 가능성이 높음.

정상적인 흐름이었다고 하락은 아주 길었을 것임, 공급에 의해서.

2+2 해서 사람들이 숨을 곳이 생김.

밖으로 매매할 필요가 없음, 그러니까 하락도 길고 상승도 긴

그런 식으로 만들 수 있는 구조를 만듦.

그 대신에 나올 때는 많은 수요가 나옴.

수도권 시장이 원래 그랬음.

워낙 큰 시장이기 때문에 그런 구조로 움직이는데

이것을 지방에도 비슷하게 그렇게 만들어 놓은 것임.

긴 상승장, 긴 하락이 나오는 구조를 더 만들어 놓은 것임.

계약기간을 만들거나 정하는 정책을 자꾸 넣으면 안 됨.

시장이 자꾸 왜곡되거나 어떤 수요를 몰아간다?

한쪽으로 이렇게 몰아가는 정 책은 극단적으로 모이는 수요가

나올 때 우리는 감당하지 못할 것임.

정치적인 어떤 이유 때문에 이런 정책을 하게 되면

결국에는 시장을 이해 못 하는 사람이 자산 시장에서 도태됨.

선한 의도와 관계없음.

어떤 경제, 수급 논리로 움직이기 때문임.

투자자의 입장에서는 나쁘다고만 할 수 없음.

그런데 실수요자의 입장에서는 원리를 깊이 공부하지 않으면 모름.

 

임대차 2 법에서 지금 전세가 조용한 것은 미리 했기 때문임.

미리 다 전세를 얻고 계약 갱신하고 이랬기 때문임.

부동산 시장은 천천히 일어남.

짧게는 1~2년 만에 되는 것도 있지만 대부분 다 수요들이

크게 크게 움직이기 때문에 2~4년 이렇게 크게 움직임.

그래서 그런 것을 알면 정책을 쉽게 하면 안 됨.

 

수요는 그 지역의 30년 공급량임.

입주 물량 평균.

30년이라는 기간 동안 소화해냈기 때문임.

그건 그만한 수요가 있다는 증거임.

평균의 의미는 중요함.

30년이 넘어야 통계적으로 유의미함.

공급 물량이 시장에 소화가 되었다면 수요는 그 지역에 있는 것임.

그리고 거래량을 봐야 함.

거래량에서는 수요가 모여서 움직이기 때문임.

원래 거래량이 2006년에 나와서 평균으로 쓰면 안 되긴 함.

그런데 지방 사이클은 짧아서 평균 의미도 가짐.

지방의 거래량을 가지고 넣어보면 대부분 도시들의 양이 비슷함.

모여서 움직인다는 개념, 그대로 나옴.

그 수요가 있는 것임.

단지 지금 상황에서 못 나오는 것이지 언젠가는 나옴.

거래량이 늘었다 줄었다 함.

평균 내면 모여서 움직인 양하고 똑같음.

정확히 일치함.

그 수요에 대한 이해를 해야 함.

120%를 집어넣어야 되는 것은 거래량에서 나옴.

수요는 120에 있음.

 

상승할 때 입주 물량 하고 하락할 때 입주 물량이 조금 다름.

하락할 때는 움직이는 수요까지 넘도록 공급해야 됨.

상승할 때는 그 지역에 사람(외부 말고)들이 최소한의

선택을 할 수 없을 만큼 공급을 넣어야 함.

스타트하는 방법과 끝나는 수량이 다른 것임.