[북극성주TV] 부동산 거래 절벽 시기 어떤 영향을 미치고 언제 끝날까

거래 절벽을 넘어서 거래 실종이 되고 있음.

부동산 가격에 어떠한 영향을 미칠까요?

회복을 위한 전제조건은?

 

ㅇ 과거와 비교했을 때 어느 정도 심각하나?

국제 정세 불안정에 의해서 집값이 흔들렸음.

외환위기, 금융위기, 현재.

금융위기 때와 비교하면 거래량만 봤을 때는 지금이 더 심각함.

외환위기 상반기에는 패닉에 빠졌었음.

거래량만 보면 비슷한 수준임.

폭은 외환위기 때 엄청나게 빠졌음.

구체적으로 어느 정도 심각할까요?

지금 거래절벽은 엄청남.

서울 지역 10년 동안 월평균 거래량이 7,500건임.

지난달에는 470건만 거래되었음.

평균 대비 1/15 토막임.

상승기 때 15,000건 거래되기도 함.

 

ㅇ 서울의 거래절벽 언제부터 시작되었나?

거래량은 시세에 직접적인 영향을 끼침.

매수자의 수요의 기준이기 때문임.

실수요의 수치를 확인할 수 있는 기준임.

거래 절벽 현상이 나타나는 원인 이유는 무엇일까요?

거래 절벽 현상으로 인과관계를 체크해볼 수 있음.

거래량 감소에 영향을 미친 것은 '유동성'임.

전만 해도 저금리에 유동성이 풍부했었음.

과거처럼 돈을 쉽게 빌려서 할 수 없음.

2021년 4월과 10월 : 가계부채 관리방안 > 상환능력 > 대출한도 제한.(DSR).

계급이 3 등분됨.

현금 부자 / 대출 실행 가능한 사람 / 대출 못 받는 사람.

현금만 가지고 있는 그룹에서는 신고가를 찍었음.

중위, 하위 그룹에서도 지방 공시 가격 1억 이하로 이어졌음.

2021년 8월과 11월 : 기준 금리 인상(0.75%, 1%) > 선제 대응 > 대출 이자 상승.

대출 이자까지 상승한 이유가 나타남.

미국에서 인플레이션이 나타났고 일시적으로 보았음.

현금 금리의 인상 갑론을박이 있었음.

미국에 비해서 경제적 안정성이 늦다 보니 최선의 방안은 선제적 대응이었음.

지금은 대출 이자가 7% 대가 나옴.

2%대에서 3배 정도 상승한 것임.

대출 한도(DSR) + 대출 이자(금리) 상승.

영끌(변동 금리) 등 한순간에 소나기처럼 몰려옴.

추가적으로 뒤에 누군가 매수해야지 집값이 안 떨어지는데

심리적 위축 현상이 나타나기 시작함.

버티기도 힘든 상황이 옴.

그래서 '거래량'이 감소하였음.

기본적으로 대출 한도 제한과 이자, 투자와 재테크에 제한이 됨.

 

ㅇ 거래 절벽 현상이 부동산 가격에 미치는 영향.

정점을 찍었다가 약보합세를 보임.

2022년 5월 하락폭이 커짐.

2022년 5월 이후부터는 서울 지역 거래량이 급감함.

월 500건도 안됨.

가격이 하락하면 두려움으로 매물을 내놓음.

거래량은 증가하지 않는데 매물만 적체되니 하락폭이 커짐.

과거에는 서울 지역에 입주 물량이 있었음.

서울에 입주 물량이 적은 수치임.

새 아파트가 들어올 가능성이 없어 반등 속도는 빨라질 것,

 

ㅇ 부동산 가격 회복이 되기 위한 전제 조건.

기준 금리 완화 : 대출 금리 인하.

대출 규제 완화 : DSR 완화.

기준 금리 인상 폭이 감소되어야 함.

 

동결 다음 인하가 된다면? 

대출 부담감이 적기 때문에 전세자금 대출,

주택담보 대출 이자 부담이 감소하므로

매수하고자 하는 심리가 살아날 것임.

 

1 주택자, 무주택자 LTV 50% 일률 조정.

15억 초과 대출 가능.

가장 큰 걸림돌은 'DSR'임.

 

어느 포인트에 금리가 인하될지.

DSR이 완화될지를 모니터링해야 됨.