[김준영] 부동산 투자, 현재는 수급이 아니라 금리가 변수(후랭이TV)

< 과거엔 공급, 지금은 금리. >

시장이 하락한 것이 문제와 세금 문제도 걸림.

금리라는 변수가 들어옴.

변수는 언제든 들어오기 때문에 안정되면 공급의 시대로 옴.

공급이 없는 도시부터 다시 시작할 것임.

공급으로 만들어낸 시장이 아님.

전국이 똑같이 하락하고 있음.

대출 규제 + 금리 상승 > 거래량 감소 > 매물 적체 > 세금 압박 > 임대차 2법 > 전세 수요 멈춤.

 해소되어야 상승이 될 것임.

시장이 다시 시작해야 됨.

수익률이라는 관점에서 세금을 넘어서는 수익이 안 나오면 매수하지 않음.

규제가 걷히면 임대에서 가격이 상승하면서 시작이 상승할 것.

월세/전세난.

미분양이 쌓여서 하락한 것이 아니고 하락을 해서 미분양이 나옴.

수익률이 안 나오기 때문.

공급이 완성돼서 나오는 미분양이 아님.

미분양이 없어지는 과정도 다를 것임.

수익률 하고 연관된 시장이 되어버림, 금리 때문임.

과거 잣대로 보면 금리가 중요하지 않았음.

과거에는 공급의 영향이 더 센 것이었음.

지금은 금리 속도가 시장의 속도보다 빨라짐.

차라리 급하게 떨어져야 빨리 끝나고 다시 시작함.

금리를 시장 수익률과 맞추기 위한 과정일 뿐임.

개인의 선택이 모여서 시장이 됨.

미분양이 발생한 이유도 매매가 하락을 막기 위해 공급을 없애는 차원임.

월세가 아니라 전세가율 기준으로 봐도 됨.

전월세 전환율 등.

과거에는 2004년~2006년 금리 속도보다 공급이 낮아서 가격이 상승했음.

규제 많았던 시절 수요도 빠졌는데 외부 변수인

금리도 올라가니 힘을 못 쓰는 것임.

주택 시장은 결국 수급 논리로 가게 되어 있음.

작은 도시는 빠르게 가고 큰 도시는 느리게 감.(공급의 속도).

금리가 올라가도 공급이 적은 데는 힘을 씀.

시장 수익률보다 금리가 빨리 올라가면 매매가가 낮아짐.

월세(공급으로 시차가 큼) / 매매가 = 수익률.

금리가 가만히 있어도 공급이 줄면 수익률이 올라감.

다시 에너지가 형성되며 올라감.

누적 공급에 의해서 만든 시장이 아니기 때문에

상승이 돌아오는 시기는 빠를 것.

예측이 힘들 뿐.

미국은 월세 시장이라 금리에 더 민감함.

미래에 월세가 떨어지며 인플레이션이 낮아져서 금리가 인하될 것.

월세는 최하단에서 움직이는 수요임.

직장을 구하거나 경제 활동을 하게 되면 월세는 움직임.

경제가 나쁘면 수요가 멈춰서 월세가 떨어짐.

경기가 나빠진다는 것임.