[구만수] 부동산, 입지 물량의 의미와 가격 상승 요인들

대구는 사실 물량 때문에 하락함.

서울은 물량 때문이 아니고 연준 의장 말 때문임.

서울은 입주 물량이 매우 적음.

사람들이 오해하는 것이 입주 물량이 있다고 해서

효과가 나타나는 것은 '입주할 때'임.

그전에 분양 신청하는 것은 상황에 따라 달라짐.

그 당시 분위기가 좋으면 너도나도 가족 다 모아서 분양함.

입주 물량 폭탄 2~3년 전 분양할 때 시장이 좋으니

고무줄처럼 수요가 늘어난 것임.

수요가 폭발적으로 늘어다나 가 대외 경제 여건으로 꺾인다?

분양받은 사람이 없을 때는 분양을 안 함.

타이밍을 놓쳐서 후분양을 하거나.

타임 래그, 말뚝 받고 집 짓는데 3년 이상 걸림.

그때 당시에는 시장이 좋았는데 입주 때 되니 가격이 하락하면서

분양했던 것들이 입주가 되는 것임.

그러면서 돈을 마련 못하니 팔리지도 않고 전세도 안 나가고

대출은 또 안 해주니 진퇴양난임.

서울은 입주 물량이 안 좋으나 분양 가격이 어떤지가 문제임.

대구는 고분양가였으나 미친 듯이 분양을 받음, 시장이 좋아서.

서울에 분양을 하는 것은 어떻게 할 것이냐?

고분양가면 미달 나고 적게 되면 고민을 하게 됨.

주변 가격이 떨어져도 더 싸게 하면?

3~4년 후엔 괜찮아짐.

핵심은 분양을 받을 때 그 시장 상황이 어떠냐임.

떼돈 번 사람은 시장이 박살 났는데 가격이 떨어졌는데

미분양이 나서 줍줍 했던 사람임.

분양 가격이 시장 상황에 따라 책정되느냐가 핵심임.

용기 있는 사람은 시장이 박살 났을 때 입지 좋은 것 삼.

예를 들어 경희궁 자이가 있음, 미계약분.

사람의 심리.

집값 상승시키는 요인은 많지만 줄기는 4가지임.

세계 경제 상황.

부동산 정책.

투자자 심리.

수요와 공급.

이것들이 섞여서 가격이 형성됨.

분양할 때 시장 상황이 중요함.

 

인프라와 상업 시설이 잘 되어있어도

돈 있는 사람은 어디서 살까를 생각해야 됨,

그곳이 지역의 대장임.