[북극성주TV - 부룡] 지금처럼 집값 떨어질 때 이것을 미리 준비하세요

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Q. 부룡님은 최근에 투자하고 계신가요?

사람들을 강의하면서 자제했는데 시장이 안 좋으니

투자할 것이 없죠, 떨어지는 칼날에서 기술 이용할 것도 없습니다.

지금은 지켜보는 것이 낫습니다.

작년엔 지방 투자를 했었습니다.

어느 정도 수익 달성 후 얼마 있다가 빠져나왔죠.

Q. 우려과 공포가 가득한 이때 오히려 기회가 될까요?

'싸게 사서 비싸게 팔아라.'

'그 방법을 잊지 말아라.'

공포 이야기가 나오면 무조건 기회입니다.

그런데 손실 회피 본능 때문에 할 수 없죠.

지금 정말 많이 떨어진 곳이 많습니다.

결국 싸게 살 수 있는 것이 나옵니다.

Q. 수도권까지 규제지역이 해제가 될까요?

거래 절벽이 이어진다면 인천/경기 지역 해제할 것입니다.

지표가 해제되어도 의아해하지 않을 것입니다.

정부 입장에서 생각해보면 부동산 시장 살리고

죽이는 것이 아니라 경제가 제대로 돌아갈지 여부가 중요합니다.

왜 지방부터 풀어주느냐?

설사 움직여도 시장 전체 영향도가 떨어지기 때문입니다.

서울이 움직이면 옆으로 퍼집니다.

지금 거래절벽이 이어지면 풀 수밖에 없습니다.

강남 3구는 가장 늦게 풀 것이죠.

화약고 같은 곳은 제일 마지막에 풉니다.

인천/경기를 풀고 서울, 그리고 강남 3 구로 갈 것입니다.

2012년, 2013년 하락이 멈추고 하반기에 오르고 흘러왔습니다.

해제돼서 과거에도 반등 시그널로 작용되었습니다.

Q. 부룡님이 눈여겨보시는 지역의 특징이 있나요?

다양한 투자 방법과 기술이 있기에 차이가 있습니다.

입지, 지역 분석 차원에서는 일단 회복된다는 것은 상승장입니다.

당연히 입지가 좋은 곳에 들어가는 것이 맞습니다.

그다음은 살 수 있는 여력이 없다면 꿩 대신 닭으로 가야 합니다.

강남, 마용성... 흐름입니다.

다음으로 전세와 매매의 갭을 봐야 합니다.

마지막으로 그때 싸게 살 곳이 어딘지 찾아봐야 하죠.

그때부터는 공부했던 기술이 나옵니다.

갭 투자, 경매 투자, 다양한 방법이 생깁니다.

그리고 1가지 낙폭 과대 지역.

과도하게 상승했다는 뜻입니다.

과도하게 상승했다는 것은 사람들이 몰린 것이고

몰린 이유가 반드시 있습니다.

투자할 곳은 무궁무진합니다.

Q. 하락장에서 무엇을 준비해야 할까요?

관망을 하면 좋겠다는 것은 떠나라는 것이 아닙니다.

비슷한 시기가 언제였는지 찾아봐야 하죠.

그 당시 나왔던 책들을 다 뒤졌습니다.

책이 나오면 지난 방법입니다.

지난 방법이 순환한다면 다시 한번 돌아오겠죠.

급매에 대한 부분이 말 그대로 하락장에서는 길어질수록

급매 가격도 떨어지겠죠.

그러면 타이밍이 중요해집니다.

이번장에서는 급매물을 본 적이 없었을 것입니다.

그런 상황에서 하락이 나타나면 재미있는 현상은

거래를 안 하기 때문에 평균가보다 밑에서 찍힙니다.

그 물건을 사야 싸게 사는 것입니다.

어떻게 하면 싸게 살 수 있느냐?

경매도 가능하죠.

단타 수익도 가능합니다.

보유하고 있어도 회복장이 와도 수익도 큽니다.

싸게 사면 장단기 가능합니다.

떨어지는데 바닥을 어떻게 알까요?

정답을 말해줄 수 없고 상황은 달라집니다.

경매라고 하는 것은 급매물을 더 급매로 사는 기술입니다.

지금부터라도 공부를 충분히 할 수 있습니다.

오히려 하락장은 급격히 떨어지지 않죠.

지금 급격히 떨어지면 오히려 반등이 나옵니다.

꾸준히 하락하며 힘이 빠지는데 급격히 떨어지는 것은

외부 변수로 충격을 받은 것입니다.

떨어지다가 전세가가 받쳐주고 횡보하는 구간이 있는데

거기서 경매로 더 낮은 가격에 산다?

정말 안정적인 투자입니다.

하락장에서도 투자가 가능하죠.

임장도 여행처럼 여유롭게 가능합니다.

회복 구간이 나타나면 먼저 했으니 그냥 사게 되어있죠.

매수할 때부터 매도할 계획을 하고 포트폴리오를 모니터링해야 합니다.

매도 전략도 시장 상황을 오래 공부한 사람도 틀립니다.

시장 상황은 계속 바뀌니까요.

그 과정에서 틀릴 수 있다는 것은 인정하되

모니터링하면서 보완해나가면 됩니다.

더 오르면 못 팝니다.

그러다가 뒤통수 맞죠.

과식하지 말고 매도해야 합니다.

예비비만 있으면 물린 것이 아니고 문제가 안됩니다.

입주 물량 등을 보고 판단해야 합니다.

너무 많이 오른다고 다 먹으려고 하지 말고

넘겨주는 여유로운 마음을 가지고 끝내고 나면

새로운 것들이 보이게 됩니다.

Q. 앞으로 수익성이 높아질 물건은?

단기적으로는 없습니다.

하락, 반등이 어떻게 나올지 모르기 때문입니다.

금리도 이제는 어디까지 올릴지 대충 파악이 가능하죠.

금리 인상이 공포스럽지 않고 금리가 인상되면

경기 침체가 오고 정부는 다시 받쳐줄 것입니다.

그때 가장 많이 떨어진 것을 볼 것입니다.

지금 공포의 최고점이고 주춤할 것이라면 지금 가장

많이 떨어진 곳이 어디냐? GTX 등 꼬마빌딩이

위축되어있을 것이니 이 시점에 경매 물건이나 급매물을

잡으면 개발 등을 생각하면서 투자해도 됩니다.