[북극성주TV] 집값 바닥을 아는 신호, 딱 2개만 알면 됩니다

https://www.youtube.com/watch?v=Fw1vdmRZB1w&t=36s

ㅇ 현재 부동산 가격이 하락하고 있는 이유.

모든 자산의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정됩니다.

 - 공급 부족

윤석열 정부의 기조는 270만 호 공급입니다.

공급이 절대적으로 부족하다는 말이죠.

서울은 연평균 수요량에 비해서 2022년, 2023년 단계적으로

입주 물량이 감소하는 모습을 보이고 있습니다.

 - 수요 극감(거래 절벽, 매수심리 위축 등.)

현재 상황은 공급은 부족한데 수요는 더 없는 것입니다.

일부 전문가들이 공급이 부족한 곳에 수요가 나오면

회복 폭이 빠를 것이라고 봅니다.

거래량은 실질적으로 수요량입니다.

거래가 되지 않으면 살 사람이 없다는 거죠.

ㅇ 매수심리가 위축된 이유.

 - 세계 경제 위축 가능성.

 - 기준금리 급등 및 대출 금리 급등.

빠르게 그리고 폭이 클수록 시장 상황이 안 좋아집니다.

팔지 못해서 갈아타이도 못하죠.

대출 금리가 8%까지 나왔는데 전세 시장도 위축됩니다.

사업자 대출도 올라가죠.

소상공인이 부담해야할 부분이 커지고 경기가 위축되죠.

가계 지갑이 얇아져서 무언가 사고 싶어도 사지 못합니다.

부동산 문제를 넘어 생존에 문제를 느낍니다.

ㅇ 서울 아파트 거래량.

거래량이 땅을 기고 있습니다.

2012년도와 비교하면 거래량이 더 없습니다.

급감하면 할수록 실수요자가 감소하는 것이고

그에 따라 매매가격이 하락할 수밖에 없습니다.

ㅇ 그럼 집값 상승은 언제 되나?

부동산 가격에 미치는 38가지 복합 요소를 다 봐야 하지만

요소 비중이 높아지면 상승할 순 있겠죠.

거꾸로 가보면 됩니다.

하락하는 요소가 제자리로 가면 되죠.

서울 입지 좋은 아파트를 유지하려는 가장 큰 이유는

정부는 재건축/재개발로 도심 공급을 하려고 하고

일시적 수요 급감은 세계 경제 위기발이라고 생각하기 때문입니다.

수요가 증가할 수 있는 거래량이 언제가 되는지를 체크해야 합니다.

 - 거래량 회복 : 월평균 매매거래량 이상 회복 후 우샹향.

월평균매매거래량보다 월매매거래량이 위에 가야합니다.

언제 크로스되고 넘어가는지 봐야하죠.

 - 매수심리 회복 : 시장 강도 0 이상 회복 후 우상향.

서브로 매수심리도 같이 봐야합니다.

반대로 거래량이 풀렸을 때 어떤 것이 나타날지 봐야하면

선진입 타이밍을 직관적으로 볼 수 있습니다.