[렘군] 부동산 투자, 하락장에서만 할 수 있는 것들

https://www.youtube.com/watch?v=cfZ1sjZBf3M 

일단 가지고 있던 물건들이 올랐다가 떨어진 것이 있을 것입니다.

제자리로 돌아오거나 샀는데 떨어지는 경우도 있죠.

여전히 내려도 오른 경우도 있습니다.

지금 현재 내 지역만 내린 것이 아니라

전반적으로 내려서 다행입니다.

내가 가진 물건이 평균 빠졌다?

그것보다 훨씬 많이 빠진 지역이 있죠.

상대적으로 갈아타기 시도가 가능합니다.

만약 1 급지이고 신축이다? 고려해볼 수 있죠.

2013년 인천 송도 청라 입주 미분양 천국이었습니다.

지금 미분양을 사 모은 사람이 위너입니다.

싸게 샀고 미래 가치도 좋죠.

세종 입주할 때 다른 곳 오를 때 대전은 5년 동안 혼자 못 올랐습니다.

그때 대전 1 급지를 선택한 사람이 위너입니다.

과거 천안 신불당 입주할 때도 천안 아산이 초토화되었는데

신불당은 산 사람이 위너입니다.

내가 가진 물건이 구도심 대장이다? 보유하면 됩니다.

애매한 2 급지면 갈아타기 고려해볼 만합니다.

급매로 팔면 팔립니다.

내가 급매로 팔았으면 더 급매를 산다면 이득입니다.

희망가로 팔려면 안 팔립니다.

좋은 입지 신축으로 갈아탄다?

싸게 판 만큼 저렴하게 비율로 팔고 살 수 있다면 갈아타기가 가능합니다.

일단 하락을 많이 하고 하락을 먼저 시작한 곳이 눌러있습니다.

대표적으로 충청권은 세종, 대구, 인천 그 외에도

지협적으로 조금 많이 빠진 곳이 있습니다.

또 뉴스에 등장하는 수도권 지역들도요.

그런 곳을 관심 가져야 합니다.

기본적으로 재개발도 하락기에 같이 하락합니다.

만약에 지방 대장을 2채 정도 가지고 있는데

정리해서 서울 재개발로 간다?

사실은 그놈이 그놈입니다.

둘 다 시세의 영향을 똑같이 받는 녀석들이고 그냥

하나를 가지고 있냐 그 반값인 것을 2개 가지고 있냐 차이입니다.

왠지 좋은 것을 가지고 있으면 피해 갈 수 있을 것 같아

정리하고 저것을 살까라는 생각도 합니다.

그런데 재개발도 급매로 떨어지고 있습니다.

재개발 샀는데 관리처분 인가 나고 입주할 때까지 5년 이상 못 판다?

내가 가지고 있는 지방은 여차하면 팔고 숨통 트일 수 있는데?

아무것도 못하면 리스크가 큽니다.

여유가 있으면 그렇게 해도 되는데 여러 개 팔고 몰빵 하는 사람들 있죠.

그렇기 때문에 무조건 하세요라고 할 순 없습니다.

장점도 있지만 일부 물건 등 줄에는 안전마진이 큰 녀석도 있죠.

그래서 일반 아파트보다 신축이 되었을 때 확실하게 안전마진이

있는 재개발이 좋은데 하락기에는 신축이 내려가니 안전마진도 빠집니다.

그렇기 때문에 어설픈 안전마진 재개발 말고 확실히 안전 마진 있고

시간이 많은 것을 여유 자금으로 접근해볼 만합니다.

신통 기획? 모아주택?

말이 어렵습니다.

그냥 재개발 예정지 투자입니다.

빌라 투자입니다.

어디가 지정될지 모르고 통제권도 없습니다.

선정하는 사람이 투자하는 것이 좋죠.

모 아니면 도 그래서 이것이 정말 좋으면 수익도

날 수 있는데 리스크도 굉장히 크다는 것입니다.

잘 모르는 사람이 소액으로 한다고 뛰어든다?

아닙니다.

장점과 단점 중 장점은 흐름을 크게 봐야 하는데

종목별 흐름을 아파트가 쫙 오르면 수익형으로 갑니다.

아파트 규제를 많이 하니까요.

그래서 빌딩으로 가서 빌딩이 2배 올랐죠, 그런데 금리가 오르면서

경제 위기가 터지고 아파트가 내려가고 있습니다.

빌딩 시장은?

10~20% 빠진 곳이 수두룩합니다.

매물이 쏟아지기 직전입니다.

흐름이 늦게 올 뿐이죠.

오피, 원룸 지금 폭락하지 않고 잘 나갑니다.

늦게 올랐으니까요.

적당히 오르면 브레이크 걸리죠.

아직은 그 정도의 타이밍은 안 비니다.

지금 토지 가격들이 많이 올랐는데 빌라는 많이 못 올랐죠.

흐름상 갈 수 있는 부분들이 존재합니다.

모아주택은 노후도 충족 기준 등이 완화되었습니다.

약간 지정만 돼도 꿈틀 하죠.

심리에 의해서 이런 것들 때문에 관심을 보이고 있습니다.

그런데 단점도 많습니다.

그래서 보수적으로 해야 합니다.

재개발 투자한다고 이름을 정하지 말고 그냥 서울 토지 투자하고 있다고

정의를 하면 선택도 쉽고 마음도 편할 것입니다.

지정이 되든 안되든 무관하죠.

된다는 보장이 어차피 없으니 차라리 입지 좋은 빌라를 사두자!

건물 가치가 아닌 토지 가격만 보고 사두는 것입니다.

그러면 노후가 되겠죠.

지정될 가능성도 열려있습니다.

입지를 최우선으로 보고 전세 가격도 같이 봐야 합니다.

너무 많은 돈을 묶일 순 없죠.

연식이 너무 오래된 것은 투자금이 많이 들어가죠.

연식이 오래되지 않은 빌라 전세 가격이 빠지지 않는 입지라면

계속 올라갈 여지가 있습니다.

서울 호재가 있는, 교통 호재 이런 곳 인접한 곳이 좋지 않을까?

그렇게 접근하면 좋겠고 단순하게 가능성이 높을까 낮을까

이렇게 갭 낮은 것을 선택하면 안 됩니다.

금리가 정상화되고 외부 요인이 안정화된다면?

수도권과 지방 중?

많은 사람들은 수도권이라고 생각합니다.

하지만 그놈이 그놈입니다.

왜냐하면 지금 현재 조정받고 있는 것이 지방만이고

시간이 지나서 수도권이 조정받을 것은 아닙니다.

오히려 지금 지방 소도시보다 수도권이 더 조정받고 지방도 똑같이 받죠.

악재가 다 사라지면 다시 올라갑니다.

구분하지 말고 한 가지만 봐야 지는 아닙니다.

오를 놈들은 같이 올라갑니다.