[빌사남] 투자해서는 안되는 빌딩

https://www.youtube.com/watch?v=TI3BaN_Ge-U 

1. 새로 뜨는 지역은 리스크가 많습니다.

빠르게 상권이 생긴만큼 질 가능성도 많죠.

ㅇㅇㅇ길 이런 곳은 리스크가 큽니다.

오랫동안 상권이 유지된 곳이 그래도 안정적이죠.

만약 여러분들이 투자를 하신다고 하면

이렇게 새로 뜨는 지역은 리스크가 있습니다.

대형 쇼핑몰, 신도시 개발지 근처다라고 하는 곳도

상권이 뺏길 수 있죠, 호재가 아닙니다.

어느 정도 검증된 지역에 투자하는 것을 추천드립니다.

안정적으로 검증이 된 곳에 투자를 해야 리스크가 적기 때문에

그런 지역 위주로 보세요.

2. 수익성이 높은 건물은 검토를 여러 번 해야 합니다.

매도인 입장에서 팔 이유가 없는데 나왔다는 것은

일단 이 사람이 왜 파는지 이게 수익률이 맞는지 체크해야 합니다.

일반 투자자분들은 그냥 수익률이 높다고 투자하는 경우가 많죠.

그래서 수익성이 높은 건물은 검토를 많이 해야 합니다.

유명 프랜차이즈가 들어있는 건물이 무조건 다 좋다? 아닙니다.

만기가 되면 내놓을 수도 있죠.

만약 들어와 있다면 연장할 의사가 있는지 확인해야 합니다.

임대인이 바뀌면서 임차인이 나갈 수 있습니다.

이런 건물 같은 경우 임대인 변경 동의서를 받아야 합니다.

수익률을 부풀릴 수도 있죠.

만실일 때의 수익률, 심지어 부가세까지 포함해서 하는 경우.

부가세는 별도인지 만실일 때 수익률이 아니라

실제 수익률 인지도 체크해봐야 합니다.

무엇보다 임대료가 주변 적정 시세인지를 파악해야 합니다.

정말 뻥튀기해서 맞춰놓은 경우도 많습니다.

그리고 리스백 조건으로 매도했는데 매각되자마자

임차인이 다 빠지는 경우도 많습니다.

역시 사지 해보면 됩니다.

나 같으면 팔까?

수익률이 이렇게 좋은데?

3. 저희는 땅도 매입하는데 활용도를 체크해봐야 합니다.

개발 못하는 땅이라든지 업종제한이 있다라든지 층고 제한 등.

꼬마 빌딩 가격은 대부분 토지 가격입니다.

그래서 땅을 분석할 줄 알아야 합니다.

필지마다 일조권 사선이라든지 다 특징이 있습니다.

그래서 저는 매입하기 전에 이 건물을 신축하거나 리모델링

계획이 있다고 하면 건축사와 미팅을 한번 해서 매입하는 것을 권합니다.

전문가에게 물어봐야 합니다.

건축행위를 할 계획이다?라고 하면 꼭 상담해봐야 합니다.

4. 명도도 정말 중요합니다.

요즘 명도 이슈가 심해지고 있죠.

쉽지 않습니다.

권리금에 대한 부분이 정말 건물주 입장에서 안 좋은

판례가 많고 어렵습니다.

계약 갱신도 10년이 보장되어있기 때문에 임차인

들이는 것도 쉽지 않고요.

만약 들인다고 해도 정말 골치가 아픕니다.

건축행위를 한다라고 하면 명도를 쉽게 생각하면 안 됩니다.

지금은 주택 건물을 사면 안 됩니다.

규제가 심하니 때문이죠.

근린생활시설, 종부세 부담도 없고 취득세 부담도 없고

나중에 양도세 부담도 없기 때문에 그냥 투자 상품으로 빌딩을 사야 합니다.