[빌사남] 38억이 2년만에 185억이 되는 빌딩 투자의 비밀?

https://www.youtube.com/watch?v=Gkl1mEKVq7M 

2년 전에 38억의 주택 건물이었습니다.

38억에 매각을 한 다음 1년 뒤 그 상태로 

58억에 팔았습니다.

그게 작년이죠, 작년이고 이 주택을 멸실한

다음에 건물을 올렸는데 최근에 매각을 했는데

185억에 매각을 했습니다.

38억, 58억, 185억.

이 사례를 보면 만약에 38, 58억에 팔았던 사람이

팔지 않고 신축을 했다면?

185억이라는 그 정도의 차익을 남길 수 있었는데

그냥 그 상태로 매각한 거거든요.

신축을 안하고 그래서 제가 말씀드리고 싶은 것은

빌딩을 매입할 때는 '땅의 가치'를 아는 것이 제일 중요합니다.

그리고 사실 이 신축에 대한 주변의 여러 소리들이 많잖아요.

이제 10년 늙는다, 거의 못한다.

진짜 신축을 통해서 이렇게 큰 차익을 남길 수 있다는 것.

물론 신축이 엄청 어렵습니다.

물론 여러가지 이슈가 있지만 고생을 했을 때 많은

차익을 남길 수 있다면 당연히 해야 하는 것입니다.

일단 지금 주택 같은 경우에는 용도지역이 1종이었습니다.

대부분 사람들은 1종은 못 올린다.

그 땅의 가치가 엄청 낮다라는 인식을 많이 가지고 있는데

지금 이 주택 같은 경우도 신축하고 엄청 비싸게 매각했거든요.

그리고 신축하자마자 임대가 들어왔습니다.

그리고 앞에 공원이 있었죠.

사업 하시는 분들에게는 좋고, 그런 니즈를 파악해서 임대료가

평당 18만원 정도로 5,000만 원이 나옵니다.

그리고 바로 EXIT 한 사례입니다.

이렇게 매물이나 사례들을 보다보면 되게 많습니다.

노후화된 이런 낡은 건물을 매입해야합니다.

보석을 찾아야 하죠.

찾으려면 땅의 가치를 볼 줄 알아야 하고 이것을 바꾸었을 때

임대 수익이 얼마나 나올지 나중에 얼마에 매각할지 머릿속으로 그려봐야 합니다.

최근 가설 계하는 프로그램들이 생겨나서 AI로 해가지고

주소 클릭하면 가설 계해 주고 그거 봤지만 정확하지는 않습니다.

필지마다 다르고 해당 지역마다 다르기 때문에 건축사님과 같이 가야 합니다.

그래서 현장을 건축사님이랑 손잡고 가서 검토를 받아야 하죠.

빌딩 투자할 때 가장 필요하신 분이 건축사님입니다.

괜찮은 건축사님을 알아 놓은 다음 이렇게 리모델링 신축할만한

그런 보석 같은 건물을 투자하실 때 꼭 건축사님과 상담을 받아서

어떻게 하면 땅의 가치를 올릴지 그것을 파악하는 것이 우선이라고 생각합니다.

여러분들 단순히 평가가 얼마, 임대 수익이 중요한 것이 아니라

본질의 땅의 가치를 알아야 합니다.

건물을 찾으실 때 노후화된 건물이 많이 있습니다.

20~30년 이상 건물들이 많기 때문에 처음에 접근할 때

이 가치를 얼마나 올릴 것인지 그것을 파악해야 합니다.

이런 건축이라든지 이런 것에 대해서도 공부를 해야 하고

주변에 건축사님, 시공사라든지 팀을 만드신 다음에 매물을 보다 보면

진짜 숨은 보석 같은 매물을 찾을 수 있습니다.

만약에 노후화된 건물을 가지고 있다.

그런데 신축이나 리모델링은 절대 못하겠다?

그러면 명도하고 파는 것이 비싸게 파는 것입니다.

땅을 가지고 있는데 신축하고 팔아야 되나 그 상태로 팔아야되나

고민하신다면 당연히 신축하고 파는 것이 차익이 큽니다.

눈에 보이잖아요.

상품도 우리가 눈에 보고 투자하는 것이랑 없는 것을

투자하는 것이랑은 다르죠.

가능하면 이렇게 상품을 잘 포장을 하고 만들어서 파는 것을

권해드립니다.

빌딩 투자할 때 너무 수익률에 연연하지 말고 땅의 본질을

파악하려고 접근을 해야 합니다.

그 해당 지역의 용적률, 건폐율을 알아야 합니다.

2종이 용적률이 서울시 기준 60, 지역마다 다르거든요.

60에 200이다.

3종은 50에 250이다.

당연히 알아야 합니다.

만약에 지금 이 건물이 용적률을 덜 받았다고 하시면

바로 건축사님에게 전화해서 증축이 가능할지 물어보는 겁니다.

증축할 때 보통 주차대수 확보가 중요하거든요.

"주차 대수 확보를 하지 않고 이렇게 증축할 수 있을까요?"

건축사님과 상담을 해보셔야 합니다.

만일 경사면이 있다면 지하 1층으로 인정받을 수 있는지 없는지를

건축사님이랑 이야기를 해보셔야 합니다.