[북극성주TV] 앞으로 5년 사라질 부동산, 살아남을 부동산

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첫 번째 임대차 시장 안정 방안.

두 번째 세제 개편안 방안.

세 번째 8.16. 공급 대책.

정부에서 3가지 대책을 내놓았습니다.

윤석열 정부의 부동산 기조는 확실합니다.

8.16. 알맹이가 없다는 의견에 반대입니다.

정책 방향인 큰 숲을 먼저 보여주는 것이 맞습니다.

그다음 구체적인 방향 제시가 필요합니다.

우선 이번 대책을 통해서 어떤 식으로 부동산 정책을

끌고 갈 것인지 방향성은 명확해졌습니다.

공급적인 측면.

수요적인 측면.

공급적인 측면은 일단 270만 호 부동산을 공급하겠다.

입주시키겠다는 것이 아니라 계획한다는 것입니다.

인허가를 받게 함으로 윤석열 정권 이후에도

공급을 안정적으로 이끌겠다는 이야기입니다.

공급의 스탠스.

수요의 스탠스는?

부동산 시장의 정상화입니다.

지난 5년 동안 문재인 정권 때 부동산 시장의 모습을 보면

부동산 시장 안정을 위해 수요 억제책을 펼쳤습니다.

정부의 개입으로 비정상적인 흐름을 보이고

급등하는 모습까지 보였습니다.

윤석열 정부는 부동산 공급을 활성화시키고

정부 개입을 최소화시키고 민간 시장 논리로

풀어나가겠다는 것입니다.

비 정상화된 것을 다시 정상화시키겠다는 것이

부동산 정책 기조입니다.

공급은 270만 호.

과도한 수요 억제를 풀어줌으로써 과거

억제 중심의 시장에서 친-시장으로 바꾸겠다는 것입니다.

앞으로 5년은 지난 5년과 다를 것입니다.

부동산 정책 기조를 보았을 때 향후 5년 동안 어떤

부동산이 각광을 받고 스타가 될 것일까요?

부동산 시장 정상화 과정에서 어떠한 부동산이

사라질 것인지 지는 태양이 될 것인지

관심이 떨어질 것인지 나눠서 보겠습니다.

앞으로 5년, 살아남을 부동산.

1. 재건축 아파트.

2. 재개발 아파트.

3. 역세권 아파트.

도심, 역세권 개발입니다.

윤석열 정부는 재건축/재개발 아파트 가장 많은 심혈을

기울일 것입니다.

재건축 아파트를 보면 재건축 아파트에 공을

들이면 가장 큰 이유는 수요 억제를 하면서

가장 피해를 본 아파트는 재건축 아파트입니다.

진행이 될 수 없을 정도로 강화했죠.

안전진단부터 재초환까지.

재건축 실적이 거의 없었습니다.

윤석열 정부는 재건축을 규제하면 도심 내에

공급이 어렵다고 보고 있습니다.

누구나 살고 싶은 부동산을 지어야 하죠.

재개발, 역세권 아파트에 비해서 재건축 아파트의

차이점이 있다고 본다면 과거 규제가 과도했다는 겁니다.

아직까지도 해결되지 않고 있는 상황입니다.

안전진단조차도 내년 초로 연기된 상태입니다.

재건축 아파트는 270만 호 공급을 하기 위해서

꼭 필요한 재화입니다.

윤석열 정부가 말하고자 하는 부동산 시장 정상화에서도

핵심 키입니다.

특히 재건축 아파트는 과거의 눌러짐이 풀림과 동시에

집중적으로 공급을 하겠다는 것입니다.

다른 순위보다도 최상위가 '재건축'입니다.

부동산 정책 기조에서 공급뿐만 아니라 정상화에도

영향을 미치는 부분입니다.

지금은 여소야대이지만 재건축 아파트가 원활하게

추진이 돼서 신축이 되기 위해서는 과도하게 된

규제들이 풀어져야 합니다.

법안 통과들이 산적해있습니다.

이러한 입법이라는 힘의 논리에 의해서 도마 위에

올라갈 수밖에 없습니다.

다른 아파트에 비해서 상대적으로 가장 맏형 격입니다.

풀림과 동시에 파급력이 클 순 있지만 그러므로 인해서

정치, 정권 변화 과정에서 해법의 차이가 발생할 것입니다.

재건축 아파트가 나중에 3~5년 뒤에 정상화 궤도에

올라서서 절차가 단순화되고 3대 대못이 풀린다면

다른 아파트에 비해서 주목을 받을 것입니다.

재개발 아파트는 재건축에 비해서 상대적으로 규제가 적습니다.

신속 통합, 소규모, 모아주택 등 활성화 가능성이 높습니다.

재개발을 통해서 아파트를 공급하는 것.

재개발이 진행될 수 있는 구역 내 부동산 앞으로 주목받을 것입니다.

재건축에 비해서 재개발이 소규모가 가능하기 때문에

공급을 하는 데 있어서 개발의 규모가 크면 클수록 동시다발적으로

진행되면 될수록 부동산에 미치는 영향이 큽니다.

대규모보다 소규모로 진행하는 데 있어서 조금 더

적극적으로 추진하고 밀 수밖에 없습니다.

재건축을 진행한다고 하더라도 동시다발이 아니고

한 곳 진행 후 그다음 곳.

부동산에 미치는 영향이 상대적으로 적지만

계획했던 것보다 공급이 어려워질 것입니다.

역세권 아파트, GTX 역세권이 큰 비중을 차지할 것입니다.

수도권에 미치는 영향이 크죠.

새로운 역사 주변으로 자족 도시로 규정지을 것입니다.

앞으로 기존에 있었던 노선뿐 아니라 확대해서

조기 착공에 노력을 하겠다는 것입니다.

1기 신도시는 재건축 아파트에 포함되어있죠.

앞으로 5년, 사라질 부동산.

1. 구축 아파트.

2. 대체 아파트.

3. 공시가 1억 이하 아파트.

문재인 정권 때 관심을 받았던 아파트.

기본적으로 구축의 기준은 말씀드리기 어렵지만

신축도 기준이 명확하지 않죠.

지역별로 다릅니다.

신축은 대부분 5년을 기준으로 하죠.

재건축 이슈가 되기 위해서는 30년이 필요합니다.

5~30년 사이 연식이 애매한 아파트.

과거 문재인 정권 때 많은 관심을 받았지만

이번 윤석열 정부에서는 관심이 떨어질 것입니다.

앞으로 공급이 부족할 지역에서 신축 아파트는

5~10년이 되든 신축 아파트입니다.

신축 가치가 있죠.

30년 이상 아파트는 재건축 이슈가 나타나죠.

그 사이에 있는 아파트는 문재인 정권 때

유동성 장에서 올랐습니다.

호재 중심으로 상승했다면 호재가 있는 지역만

상승해야 하는데 과거 5년 동안 서울/수도권/지방 다 상승했습니다.

유동성 장에서는 어떤 것이 높냐 낮냐의 차이지

모두 상승할 수 밖에 없습니다.

과거만큼의 구축 아파트에 대한 수요가 서서히 감소했죠.

가치가 하락할 수 있습니다.

대표적인 대체 아파트는 아파텔입니다.

아파텔의 매가 상승은 과거에는 안되었습니다.

32평 이상 큰 오피스텔.

주거를 대체할 수 있는용으로 아파텔이 등장했는데

그 전에는 가격 변화가 없었습니다.

그런데 아파텔이 상승한 이유는 아파트에 대한

수요에 대한 규제로 인한 풍선 효과 때문이었습니다.

반대로 말하면 부동산 시장이 정상화되면 될수록

아파텔에 대한 수요가 집중할만한 요인이 사라진다는 겁니다.

마지막으로 공시가 1억 이하 아파트입니다.

5년 전만해도 공시가 1억 이하 아파트 상승은 없었습니다.

취득세 중과로 다주택자들의 반란이 시작되었죠.

과거에 유동성이 풍부한 시장에서는 입지의 가치보다는

투자금이 안들어가면 사겠다는 수요가 밀려들어옵니다.

공급 대비 수요가 증가할수록 가격이 상승하는 구조가 되죠.

취득세가 완화되는 시점에 맞물려서 공시가 1억 이하

아파트에 대한 관심이 떨어질 것입니다.

지역 내에서 입지적 가치가 인정되었다면

수요가 많고 인프라가 있다면 그런 아파트는

취득세 중과가 완화되면 실제 공시가 1억 아파트에 대한

아파트가 사라지더라도 살아남겠죠.

처음부터 입지가 좋지 않은 나홀로 아파트였다면?

전세자금 대출 등 정상화로 인해서 가장 많이 리스크가 커질 것입니다.