[부지런TV - 부룡] 270만호 공급 믿으시나요? 기회는 여기있습니다

https://www.youtube.com/watch?v=dO4b5GVLLvk 

5년간 쏟아지는 아파트 200만 채.

하락일로 주색 시장 또 흔들까?

총 270만 호가 공급된다.

그중 200만 가구가 아파트로 이어진다?

수도권 158만 가구.

비수도권 112만 가구.

유형별 공공택지 88만 가구.

정비상버 52만 가구.

기타 민간 아파트 66만 가구.

기타 민간 비아파트 도시형 생활주택 등.

여러분들은 그냥 200만 호를 이야기하지만

그러면 일단 기타 비아파트니까 오피스텔,

도시형 생활주택이죠.

이런 것들 중에서 일단 중대형들이 요즘에

오피스텔 같은 것은 분위기가 안 좋으니까

짓지 않아 이 64만 가구는 제외가 될 것이고요.

나머지 있는 것들 중에서 270만 가구.

공공 택지라고 나왔던 부분은 3기 신도시입니다.

기존에 나온 이야기죠.

계획된 겁니다.

사실상 추가된 것은 없습니다.

그리고 정비사업 등으로 52만 가구를 새로 개발하겠다는

부분이 나오고 있는데요.

그다음에 기타 민간 쪽에서 일반적으로 분양하는

그 부분을 조금 더 허가를 많이 내준다니까

더 늘어날 가능성이 높습니다.

정비사업 52만 가구 이 말속에 핵심 포인트가 있습니다.

정비 사업 등으로 진행되는 서울 같은 경우는

지난  몇 년간 제대로 진행되지 않았던 부분이

제대로 진행된다면 이 부분이 늘어나며 관심도가 높겠죠.

그리고 신통 기획.

모아주택.

소규모 주택 개발.

재개발 관련 도니 부분이 나오고 있습니다.

그러면 여기서 오히려 새집이 되는 것이니까

조금 더 유리할 수 있는 투자 방법이 되겠습니다.

하락 일로가 아니고 일단 이 중에서도 공공 택지는 이미 나왔던 물건.

정비사업이 조금 더 활성화되면서 투자 기회가 생길 수 있습니다.

저는 정비사업에 대해 집중적으로 공부할 것 같습니다.

이러면 공급 부분은 크게 두려워할 필요가 없습니다.

기사 제목에서 5년간 아파트만 200만 채라고

확장시켜서 이야기하고 있는데 여기 옆에서

하락일로 주택시장, 흔들어지는 상황이 되면 정부가

그대로 공급을 추진할까요?

내보낼 수 없습니다.

대표적인 사례가 검단 신도시입니다.

노무현 정권 때 나온 개발 계획입니다.

그런데 그때가 정확한 날짜 그 시기는 기억나지 않지만

2022년 몇십 년 지나도록 지지부진하다가

지금 이제 입주 물량들이 이제 터지는 상황이

된다라고 한다는 이야기는 그 당시에도

2007,8,9,10년 경기 침체기에 제대로 진행이 안되었잖아요.

즉 5년간 쏟아지는 아파트만 200만 채라고

이야기하는 부분은 그런 시대적인 상황과 과거의 상황을

모르시니까 걱정을 하는 거지 사실상 제가 보는 관점으로

5년 동안 쏟아질 일이 없고 두 번째 실제 200만 채로

진행될지 아직 최종 결정된 것도 없고 하락이 된다면

채수도 줄어줄게 되면 아마도 정부는 물량 조절을 할 것입니다.

부동산 투자에서 과거 흐름, 시장 상황, 일반 상식이 필요합니다.

상식선에 관련된 옛날이야기도 생각을 해봐야 하죠.

눈에 보이는 것보다는 비하인드를 생각해보세요.

그 밖의 또 하나를 볼까요.

한쪽선 1억 원 하락, 다른 쪽은 4억원 올라.

강남 집값 미스터리 왜?

여러분들이 흔히 말하는 시장의 움직임을 모르거나

상식적인 부동산과 관련된 상식 역사 이런 것들은

모르는 분들 입장에서는 막연히 두려움을 느낄 겁니다.

한쪽에서는 1억원 이하 하락 다른 쪽은 4억이 올랐는데

시장을 한번 보도록 하겠습니다.

자전 거래도 의심하죠.

이것은 아닙니다.

주택 매매시장 거래가 얼어붙은 가운데

하락 거래와 신고가가 동시에 발생하며 혼조세가 나타나고 있다.

저는 이거를 가지고 무슨 표현을 쓰고 싶냐

이것이 바로 힘겨루기입니다.

상승장과 하락장.

전반적인 큰 그림으로는 연일 서울 아파트 가격은 하락 중이죠.

그런데 수억 원씩 오르는 거래는 어디인지 봐야 합니다.

평수가 엄청 큰 동네입니다.

일반인들이 가기 어려운 동네입니다.

이런 것들 가지고는 논할 필요가 없습니다.

이것은 순수하게 자산가 간의 거래입니다.

자산사들이 좋아하는 곳이죠.

시장 침체와는 상관이 없습니다.

자전 거래는 과도한 의심입니다.

자산가들이 자전 거래를 할 필요가 없습니다.

하락의 분위기는 존재하고 있습니다.

일반인들의 힘이 떨어지고 있죠.

상승장으로 가는 기회라고 말하기는 가치가 없는 기사죠.

또 다른 것 봅시다.

투자자들한테 눈에 확 띄는 기사입니다.

전세가율 80% 속출, 광양, 목포, 당진 깡통전세 주의보.

투자자는, 그리고 일 바인들은 관점이 다릅니다.

투자자들은 전세가율 80% 속출에 집중할 것이고

그렇지 않은 분은 깡통 전세 주의보에 집중하겠죠.

사람들의 공통적인 본능입니다.

일반인들은 불안해할 것이고 전세가율 80%에

투자자들은 갭 투자와 관련된 부분을 고민하겠죠.

기사를 보게 되면 전세가율 80% 속출.

지방 중소도시 13곳.

매매가 추월 사례 임차인 피해방지.

대책 시급.

이 기사는 임차인에 포커싱 되어있습니다.

투자자라면 생각해봐야 합니다.

전국 평균이 68.9%지만 강남은 훨씬 떨어지니까

서울 일부 지역 제외하면 지방권들이 상당히 높습니다.

깡통전세 리스크가 고조되고 있다.

이렇게 봐야 합니다.

인정할 건 일정해야 하는데

무조건 깡통전세 리스크라고 볼 필요는 없습니다.

여러 이유가 있습니다.

대부분 보면 입주물량이라든지 단기간에 투자가 몰렸다든지

이런 것들에 집중되어있습니다.

광양은 미분양이 많습니다.

입주 물량도 많죠.

이 지역은 집을 사지 않기 때문에 주택 가격이

어느 정도 받쳐줄 수밖에 없는 구조입니다.

투자하러 가지 않기 때문이죠.

그러면 현재 임대인들이 흔히 말하는 투자를 해서

물건들을 내놓는 그런 상황들이 아니라고 보입니다.

오히려 깡통 전세가 나오기 힘들죠.

여러분들이 그 당사자로서 고민을 해야 된다면은

입주물량이라든지 이런 것들 보면서 판단하면 될 것이고

그밖에 앞으로 줄어드는 물량에 포커스를 맞춘다면

이렇게 80% 넘는 지역을 세부적으로 분석을 해봐야 되겠다고

판단하면 될 것입니다.

매입하고 2~3년 후 기준으로 떨어진다,

그 주변의 가격 움직임이 괜찮다 이런 것들을 보며

충분히 저는 이것이 투자 대상을 찾는데 좋은 기사라고 생각됩니다.

기사만 보면 굉장히 위험하지만 투자자가 되어가는

과정에서 이런 기사를 통해 정보를 얻고

대상 지역에 입주 물량이라든지 그동안에 상승세라든지

한번 파악해보는 것이 투자자로서 도움이 될 것입니다.