[렘군] 부동산 하락기에 반복되는 3가지 패턴

https://www.youtube.com/watch?v=Oh-8hVMT3X8&t=1s 

투자했던 것들 중에서 진짜 사고 나서

미친 듯이 올라갔다가 원점으로 내려간 것도 있고

운 좋으면 한 번만 떨어진 적도 있고 재수 없으면

샀는데 그때부터 계속 그냥 보합된 경우도 있고

여기 살까 하다가 샀는데 천만다행으로 매수 한 한 것이

매매 전세 둘 다 하라 하는 경우도 있었습니다.

전국을 베이스로 하다 보니 흐름이 엄청 길게 가지

않기 때문에 모든 것을 다 팔고 다사고 움직일 수는 없죠.

그래서 하락장을 경험할 수밖에 없습니다.

워런 버핏도 특정 구간에서는 하락했겠죠.

그런데 제가 부동산 사서 팔아서 손해 본 것은 없습니다.

왜냐하면 계속 가져가면 되니까요.

너무 고점에 물리면 피해가 크겠지만 적당히

저렴하게 산 경우 버티면 웬만큼 회복하는 경우가 많았습니다.

샀는데 바로 떨어지는 경우는 거의 없습니다.

그런데 입주 물량 예측 못하고 터지면서 훅 떨어지는 경우는 있죠.

대부분은 바로 직전에 어떤 일이 있었는지를 보면

항상 시세가 많이 오른 경우가 많습니다.

이미 올라와있는 상태에서 무슨 일이 벌어지는 겁니다.

3년 동안 계속 보합이었다가 하락하는 것이 아니고

하락에 대한 심각성을 느낄 때는 방향이 반대로 갈 때입니다.

산이 높을수록 골이 깊죠.

패턴은 3가지밖에 없습니다.

1. 급등했다가 원점까지 떨어진다.

최악이죠.

2. 급등했다가 절반만 떨어진다.

3. 올랐다가 보합을 유지한다.

왜 하락하는 모습이 다를까요?

갑자기 하락하는 것이 아니라 심리에 의해서 꺾입니다.

처음에는 고점에서요.

조금씩 조정받죠.

심리가 꺾이면 미분양이 먼저 발생합니다.

그러면 2차 하락이 시작되죠.

이제 3차 하락으로 원점까지 하락한 것은

입주 물량이 터진 경우입니다.

입주 물량은 지금 입주하는 것이 아니라

사실은 3년 전에 분양해온 것들이 거든요.

3년 전의 분위기는 좋았죠.

이 3가지가 만족되면 원점으로 갑니다.

그래서 심리에 의한 하락 이 때는 매매가가 빠집니다.

갑자기 전세가 빠지진 않죠.

두 번째 미분양.

매매가가 10% 이상 떨어집니다.

입주 물량 터지면 거기서 또 10% 떨어지죠.

그럼 최대 20~30% 하락합니다.

그래서 이 3가지가 맞물린 곳이 있고 아닌 곳이 있죠.

2011년도에 지방 도시 투자를 많이 했습니다.

포항은 2011년도부터 오르다가 2016년도 꺾였죠.

심리에 의한 하락.

미분양 급증.

하락하니까 아무도 청약을 안 넣는 거죠.

입주 물량 폭탄.

내 집을 팔고 들어가야 하는데 안 팔리는

매매 전세가 입주 물량이 터지는데 전세는 반값이니

팔고 가야 하니 매매가 빠지는 겁니다.

또 경기도 어려웠죠.

대구의 2013년도.

그전부터 쭉 상승을 해왔습니다.

그런데 2016년도에 한번 주춤하죠.

2016년 시세 그래프?

살짝 빠졌습니다.

심리에 의한 1차 하락만 있었던 거죠.

미분양도 별로 없었고 입주 물량도 적었습니다.

추가 하락이 없었던 거죠.

그래서 횡보를 하고 가치에 의해 상승했습니다.

지금은 3가지가 맞물려있는 상태이죠.

창원도 2010년도 미친 듯이 올라갔습니다.

2012년 고점 인식이 있었는데 미분양도 적었고

입주 물량도 적어서 바로 반등했죠.

그러다가 2016년 3가지가 맞물렸습니다.

조선업 경기 불황도 있었죠.

광주광역시는 제대로 하락한 적이 없습니다.

심리가 꺾일 수는 있었지만

미분양이랑 입주 물량이 없었습니다.

인천은 2009년부터 2014년까지 하락했습니다.

그때 미분양 무덤이라는 뉴스가 도배되었죠.

다 소화되서야 다시 올랐습니다.

하락했던 곳들은 보면 공통점이 있습니다.

1차 심리에 의한 하락.

2차 심리가 얼어붙어서 청약 안 하니까

미분양 발생으로 하락.

그리고 이전에 분양했던 입주가 터지면서

3차 전세 가격이 매매 가격까지 끌어내리면서 동반 하락.

서울은 7년 동안 3배 올랐죠.

심리가 작동하겠죠.

숨 고르기도 필요하고요.

그리고 10% 정도는 꺾일 수 있습니다.

급매도 나오고요.

여기서 20%까지 더 빠져야 하는데

미분양과 입주물량이 없습니다.

고분양가로 미분양이 나올 수는 있습니다.

입주 물량은 확실히 알 수 있죠.

지금은 사상 최저입니다.

입주 물량이 사상 최저면 임대로가 오르죠.

그럼 지지대 역할을 합니다.

가격이 하락하면 전세가율이 높아집니다.

잠실 엘스도 2016년도에 78%였죠.

낮았을 때는 30%대였고요.

단지의 평균이 50% 초반입니다.

언제 이것을 사야 되느냐.

전세 가율이 굉장히 높았을 때가 타이밍입니다.

어느 수준 이상이면 사도 됩니다.

하락은 피하지 못해도 최악은 피해야 되겠죠.

급등하고 나서의 3가지 시나리오를 보세요.

보합, 반타작, 원점.

심리, 미분양, 입주물량.

그리고 지역 경기.