[렘군] 부동산 하락기에 잠깐 왔다 사라질 기회

https://www.youtube.com/watch?v=nUzdsoHivsk 

지금처럼 하락하는 지역에서 실거주든

투자든 좋은 타이밍이 분명히 생길 수 있습니다.

이것이 실거주 한한 테는 갈아타기 할 수 있는

좋은 타이밍이 찾아올 수 있고요.

투자자한테는 매매는 눌림을 당하지만 반대로

전세 가격이 올라서 투자금을 줄일 수 있는 효율이

가장 좋은 타이밍을 또 맞이할 수 있습니다.

관심을 가져야죠.

주식은 지난달에 급등했다가 지난달에 급락했다가

하지만 부동산은 그냥 달리는 기차입니다.

보통 하락을 시작하면 적게는 6개월에서 1년 걸립니다.

그리고 어떤 지역들은 길게 하락 하기 도하죠.

그럼 하락하면 관심을 가지면 안 되느냐?

이것이 만약 단기간 하락하고 반등한다면?

언제 관심을 가져야 하나요?

그전부터 관심을 가져야 합니다.

이것이 대세 하락 지역 일지 단기 하락 지역 일지 관심을 가져야죠.

과거 어떤 사례들을 보면 분명히 그랬던 지역들이 있죠.

그 지역들은 왜 그랬는지 생각해보면 됩니다.

사례를 가지고 보면 좋습니다.

과거에 장기간 하락했던 지역 중에서 한 2018년도

그때 부산 같은 지역들은 한 2년 정도 조정을 받았죠.

강릉은 올랐다가 조정받을 때 1년도 채 안 받고 급등했습니다.

그래서 그래프를 한번 살펴보면 부산 같은 경우

2015년부터 2017년도 말까지 올랐습니다.

항상 급상승하고 나면 조정기가 옵니다.

너무 당연한 겁니다.

이것이 적용받을 수 있고 길게 갈 수 있고

조금 가다가 다시 올라갈 수도 있죠.

부산은 2년 정도 빠졌습니다.

강릉은 2014년부터 2018년까지 계속 올랐습니다.

그런데 하락이 1년도 안되었죠.

무조건 하락한다고 관심을 버리면 안 됩니다.

결국은 매매가 언제 올라가는지

전세가 언제 올라가는지 예측하기는 쉽지 않죠.

그런데 미리 결정되는 요소들이 있습니다.

예를 들어 다음 달에 이분양이 얼마큼 증가할지는 모르죠.

그런데 앞으로 3년 동안 입주 물량이 어느 정도인지는 알 수 있습니다.

부산 같은 경우는 물량이 많았고 강릉은 적었습니다.

그 시점부터 앞으로 예상할 수 있죠.

전세 가격은 지금 어려운데 반등 시작하면 오르겠구나.

집이 좀 부족하면 미분양 난 것들도 소진되겠구나.

입주 물량만 봐도 장기 하락인지 단기 하락인지 검토가 가능합니다.

가장 베이스입니다.

공급이 많다고 무조건 하락하고

공급이 적다고 무조건 상승하는 것은 아닙니다.

물론 가격을 봐야 합니다, 가치도요.

가격이 너무 저렴하면 공급이 많아도 상승하고

저렴하면 공급이 많아도 그리고 가격이 고평가 되어있으면

공급이 적어도 상승이 안되죠.

가치가 중요합니다.

가치 판단은 어려운 부분이기는 합니다.

그래서 지역을 찾았다면?

앞으로 공급 물량이 적다면?

후보군에 들어오는 겁니다.

장기 하락 가능성이 낮겠구나라고 판단하는 겁니다.

그리고 전세 가격을 모니터링해야 합니다.

입주 물량이 적어지니까 전세 가격이 오르기 시작할 것입니다.

강릉도 전세가가 매매가를 밀어 올렸습니다.

미분양날 확률도 낮죠.

집이 없으니까요.

투자자 관점하고 실거주 관점 하고 다릅니다.

제가 말하는 것은 철저히 투자자 관점입니다.

모든 요인들 중에서 사실 투자자는 어느 정도

리스크를 안고 가야 되지만 가장 큰 리스트가

전세가 하락입니다.

그래서 전세가 하락하지 않을 지역에 저렴하게 선점하는 것.

그것이 베스트입니다.

실거주는 최소 5~8년 생각합니다.

장기 하락할 지역이면 팔아도 되는데

단기일 것 같으면?

그러면 오히려 기회인 것입니다.

갈아타기 할 기회죠.

하락장이 오면 가격이 이상하게 세팅됩니다.

입지별 격차가 적어지죠.

호황기를 맞으면 벌어지죠.

지금 같은 시기에 더 좋은 입지로 갈아타기 하거나

너무 무리하지 않는 선에서요.

단지 내에서도 로얄동층으로 갈 수도 있습니다.

타이밍을 잡아야 하죠.

지금 하락하는 곳은 대부분 심리가 얼어있습니다.

미분양이 났거나 날 확률도 높죠.

가장 먼저 심리가 풀어지면 사람들은 신축을 선호합 니거다.

입지가 웬만큼 괜찮은데 분양가가 저렴하네?

마피네? 이런 것들부터 삽니다.

그럼 미분양이 소화되죠.

그런데 미분양이 소화되었다고 전세가가 바로 오르지는 않습니다.

나중에 입주하는 시기가 도래할 것이고

그것이 또 소진되야되거든요.

그래서 미분양이 소진되고 시간 지나서

전세물량마저 적으면 올라갑니다.

선점할 수 있는 타이밍은 미분양이 급감하는 시기고

안전한 시기는 전세가가 오르는 것이 눈에 보이는 시기입니다.

입주 물량이 없어서요.

부동산은 1~2개월 하락한다고 오르진 않습니다.

아무리 짧아도 6개월~1년은 조정을 받죠.

그 기간 동안 노려봐야 합니다.

그것보다 너무 길게 하락할 지역이라고 하면 배제하는 것이 맞죠.

하락하는데 갈아타기란 쉽지는 않을 겁니다.

그런데 이제 그 시기를 잘못 잡으면 결국은 오른 가격에 사야 합니다.

그것을 한번 판단해보시면 좋을 것 같습니다.