[렘군] 직장인이 건물주 되는 가장 현실적인 방법

https://www.youtube.com/watch?v=GDGwDD92DnY

저도 원래 건물주 꿈이 없었습니다.

그런데 로드맵을 그려보면 좋겠다 싶습니다.

1단계로는 아파트 투자부터 해야 하죠.

2단계는 재건축, 재개발 투자.

3단계는 그 종잣돈으로 빌딩 투자.

1단계 아파트 투자가 좋은 이유는 일단 우리가

살고 있어서 잘 알고 실거주 가능하고 비과세 혜택도 있고

소액으로 가능하고 입지를 분석할 때 아파트를 알고 있으면

유리한 점이 많습니다.

초보자들이 아파트로 시작하는 건 괜찮습니다.

더 나아가 분양권까지도요.

2단계는 재건축, 재개발인데 아무래도 일반 구축 아파트는

사고 나서 오르기를 기도해야 하는데 이것은 사업입니다.

시간이 지나서 완공이 되면 무조전 제 시세 제 가격을 받죠.

현재 존재하는 새 아파트만큼의 가치를 띠기 때문에

그 이전 단계에서는 저렴할 수밖에 없습니다.

대신에 투자금액은 조금 더 들어갑니다.

무한정 아파트를 늘릴 수 없죠.

그래서 3단계 건물로 가야 합니다.

상가도 공부해두면 당연히 좋습니다.

빌딩이은 결국 상가의 집합체입니다.

그냥 상가를 잘 알면 빌딩 투자도 잘할 수밖에 없죠.

그래서 꼭 알아야 되죠.

그런데 잘 아는 거랑 투자해야 한 거랑은 다른 문제입니다.

상가는 대지지분이 너무 적습니다.

우리가 아파트 또는 재건축 투자를 잘하기 위해서

오피스텔 투자를 많이 해야 될 필요가 있나요?

오를 폭도 적고 대지지분도 적습니다.

상권에 대한 이해.

업종 이해.

임차인 이해.

좋은 임차인을 넣을 수 있는 건물을 결국 가져가야죠.

아파트랑 비슷하게 언제 어디를 사느냐에 따라

수익이 날 수도 안 날 수도 있습니다.

최근 빌딩 시장 호황기를 맞이하고 있습니다.

많이 올랐죠.

하지만 빌딩 투자하면 무조건 오르는 것이 아닙니다.

언제 사느냐가 중요합니다.

2008년 말부터 서브프라임 사태가 터지고

수도권 부동산 경기가 완전 불황기로 시작하게 되었습니다.

그때 빌딩은 산 사람은 손해를 보았지만

그때 사서 가지고 있는 사람은 돈을 벌었죠.

불안기를 견디고 상승기까지 가지고 있다가 매도한 겁니다.

평당가가 중요합니다.

결국 빌딩도 언제 사느냐 타이밍이 굉장히 중요하고

이 지역 내에서도 어디를 사느냐도 중요합니다.

아파트도 2016년부터 2020년까지 4년 만에 2배가 되었죠.

1년에 25%죠.

물가상승률보다 훨씬 높은 수치입니다.

하지만 매년 그렇게 오르지는 않습니다.

빌딩도 그 정도는 아니지만 흐름이 좋으면 많이 오릅니다.

빌딩 공부를 저는 5단계로 합니다.

우선 가봅니다.

골목골목 걸어 다니죠.

그리고 시세를 보려고 손품을 팝니다.

디스코, 밸류 맵 등.

실제 거래 사례를 다 확인할 수 있습니다.

세 번째로 해야 될 것은 물건이 제각각이기 때문에

구역별로 적정 가격을 평가해야 합니다.

블록별로요.

네 번째는 그 덩어리 져있는 시세를 가지고

자신만의 기준을 세우는 것입니다.

현재가 아니라 과거부터 얼마나 올랐는지

그 변화 사항을 다 테크 해서 왜 많이 올랐고

못 올랐는지 분석을 해보는 것이죠.

5단계가 되면 그때부터는 관심 있는 지역을 선정하고

거기에 있는 중개소 20군데에 전화해서 매물을 다 받습니다.

그리고 기준에 비추어보고 의사결정을 합니다.

빌딩을 공부하다 보니까 강남처럼 입지가 좋은 곳만

많이 오르는 것이 아니구나라는 것을 확실히 알았습니다.

정보를 안내하는 사람들이 빌딩 중개 법인 분드 링 많죠.

그분들은 전국을 대상으로 하지 않고 특정 권역에만 합니다.

그게 강남 3구, 마용성이죠.

사후 임차인 관리까지 해야 합니다.

어느 지역을 가더라도 입지가 좋은 곳이 있고

안 좋은 곳이 있습니다.

변화가 굉장히 드라마틱하게 일어나는 곳도 있죠.

그래서 그곳은 건물들이 저렴했는데 상승률 로보면 많이 올랐죠.

투자처는 입지가 아니라 변화가 될 곳입니다.

마지막으로 빌딩은 100억대가 투자금으로 들어간다고 이야기하는데

적게는 20~40억.

지방으로 눈높이를 낮추면 매가가 40억입니다.

대출이 80% 나옵니다.

20%만 있으면 되죠.

거기서 조금 더 낮추면 20억, 10억으로 내려옵니다.

그럼 투자금이 더 적게 들어가는 거죠.

건물주가 된다는 믿음과 별거 아니네라는 마음.

막연하게 생각할 것이 아니라 사례를 계속 봐야 합니다.

그리고 지역에 대한 편견을 깨야하죠.