부동산 재건축/재개발에서 '사업성(대지지분 등)'이 중요한 이유

정비 '사업'은 기존 조합원들에게 일반 분양을 한 후

수익을 나누어가지는 사업이다.

그리고 조합원들도 조합원 분양으로 그 아파트를 가지게 된다.

부동산 재건축/재개발 즉, 정비사업에서 제일 중요한 것은?

'시장 사이클'과 '사업성'이다.

(위 두 가지가 갖추어져야 정비사업에서 반드시 필요한

빠른 '속력'을 가지게 된다. - 시간이 지체될수록 금융비용이 늘어나기 때문이다.)

'시장 사이클'은 상승기 때 사업이 진행되어야 한다는 것이다.

그래야 분쟁 없이 사업의 속도가 붙고 일반 분양을 제대로 할 수 있다.

'사업성'이란 투자자금 대비 수익을 뜻한다.

(투자자금 : 초기 아파트 투자금과 추가 분담금 등

수익 : 일반 분양 수익금)

'사업성'은 '대지 지분', '입지', '용도 지역' 등이 있다.

('용적률'은 낮으면 좋고 '단지별 대형 평형'은 많을수록 좋다.

그래야 '대지 지분' 확보가 많아진다.)

이 세가지를 잘 조합하면 사업이 될지 안될지를 가늠할 수 있다.

재건축은 '사업성'이 담보되어야 사업을 시작할 수 있기 때문이다.

재건축 연한이 도래했다고 사업을 진행하는 것이 아니다.

보통 '대지 지분'으로 사업성을 판단할 때는 '15py'을 기준한다.

위 기준을 상회하면 사업성이 좋고 하회하면 사업성이 낮은 것이다.

하지만 여기서 '입지'가 우리나라 최고 '강남'급이면?

'대지 지분'이 낮아도 그만큼 사업성이 상쇄된다.

그리고 '용도 지역'이 '상업지'라면?

새로 지을 수 있는 아파트의 잠재 용적률이 크기 때문에 좋다.

이처럼 '사업성'에는 획일적인 기준으로 판단할 것이 아니고

복합적으로 계산기를 두드리고 사업이 잘 '진행' 될 것인지를 잘 파악하여야 한다.

물론 세 가지가 다 좋으면 좋다.

하지만 '가격'이 그만큼 높다면 투자자로서 수익은 없을 것이다.