다주택자 진입이 힘든 시장에서 매매가 하락은 어렵다

어떤 시장이든 노자의 말처럼 가만히 내버려 두면 된다.

자생 능력이 있도록 설계되었기 때문이다.

가격이 높으면 공급이 많아지고 수요자들의 외면을 받아

가격이 자연스럽게 시장 적정 가격으로 수렴하게 된다.

그러나 신규 물량을 확보해놓지 않은 채

정부의 과도한 개입으로 다주택자가 진입이 힘든 시장이 되어버리면

가격 상승폭은 줄어들지라도 오히려 부동산 가격은 떨어지기가 힘들다.

왜냐하면 '전세가율'이 떨어지지 않기 때문이다.

다주택자들이 투자를 하면 몸이 여러개가 아닌 이상

물리적으로 여러 주택에 거주할 수 없다.

결국 임대를 내놓게 되면서 자연스럽게 전세 매물이 생기는 것이다.

그리고 전세 물량이 과도해져 전세가가 떨어지면서 전세가율이 떨어지게 된다.

그러면 전세 수요자들은 낮은 전세가로 인해 매매로 이전을 할 필요가 없고

매매를 받치는 동력이 사라지고 갭이 벌어져서 틈을 노리는 투자자들의 개입도 사라진다.

하지만 다주택자 개입을 인위적으로 막으면 반대 현상이 발생한다.

전세 물량이 늘지 않고 전세가격이 상승하여 전세 수요가 매매로 이전된다.

그리고 가격을 안정적으로 받치게 되어버린다.

결국 다주택자 개입을 막는 규제를 펼치기 전에 공급 물량을 확보해놓아서

차후 물량이 쏟아지면 전세가 안정되지만 개입을 막는 규제는

신규 공급을 막는 규제와 일맥상통하여 공급을 현저히 줄여버리게 된다.

결국 공급 정책이 선행되고 수요 억제책을 펼쳐야 하는데

단지 순서가 반대로 돼서 상승은 불가 피게 지는 것이다.