[언더스탠딩] 잘 나가던 펀드매니저, 모텔 샀다가 피눈물 흘렸다 (더휴식 김준하 대표)

제공해 주신 유튜브 영상은 미래에셋 출신의 김준하 대표가 이끄는 숙박 운영 전문 기업 '더휴식(The Huesik)'의 비즈니스 모델과 호텔/모텔 시장의 변화에 대해 다루고 있습니다.

주요 내용을 요약해 드립니다.

1. 사업 배경 및 시작

• 창업 계기: 김준하 대표는 미래에셋 부동산 펀드 매니저와 소형 리테일(스타벅스, 유니클로, 맥도널드 등) 개발 업무를 하던 중, 대학 후배이자 운영 사업 전문가인 또 다른 대표와 함께 모텔 투자에 뛰어들었습니다.
• 시장 상황: 초기에는 모텔 운영의 어려움(시공 사기, 높은 직원 이직률, 민원 해결 등)으로 고생했지만, 이 열악하고 파편화된 시장을 혁신할 기회를 발견하고 2021년 '더휴식'을 본격적으로 창업했습니다.
• 모텔은 과거에는 화려해야했지만 2030 세대들이 많이 왔고 그들이 원하는 것은 이것이 아니었음.

2. 더휴식의 핵심 비즈니스 모델 : 모텔(가격)과 호텔(법인카드 한도, 콘텐츠) 사이, 판매 방식(목적(수요)에 따른 쓰는 플랫폼(OTA)이 다름) 으로 애매한 포지션 한계 극복.

• 통합 밸류체인: 부동산 개발, 컨설팅, 운영 대행, IT 설루션, 기획, 설계, 시공 등 숙박업에 필요한 전 과정을 아우르는 체계를 구축했습니다.
• 기획의 차별화:
  • 기존 모텔의 과도하게 화려한 인테리어에서 벗어나, 2030 세대가 선호하는 심플하고 깔끔한 디자인(금속 및 목공사를 최소화)으로 변경합니다.
  • 단순 잠자리가 아닌 다도, 요가, 게임 등 콘텐츠를 객실에 도입하여 객단가를 높이는 전략을 사용합니다.
• 운영 및 IT 솔루션:
  • 무인 키오스크(미성년자 걸러내기, OTA 연계) 및 관제: 야간 무인 운영 시스템을 구축하여 인건비를 절감하고, 고객 응대(전화, 민원 등)를 전문 관제 센터에서 대신 처리해 줍니다.
  • 규모의 경제: 많은 수의 숙박 시설(운영 300여 개, 시공 100여 개)을 관리함으로써 청소, 비품 구매 등에서 비용 절감 효과를 냅니다.
  • 시장은 혁신이 필요했고 운영이 필요했던 사람들이 많았음 / 2030 미혼 소비자 입장에 맞게 기획 및 리모델링
• 계약 구조에 따라 책임을 지고 비용을 부담하거나 대행만 하거나(수익)
• 잘 팔리는 것은 '스탠다드'(가격 경쟁력)
• 메리어트, 힐튼 등 글로벌 브랜드들이 직접 소유한 호텔은 1% 안됨 - 브랜드 및 운영
• 대실을 하려면 2~3명 청소 인력이 상주해야함 - 숙박만 하면 마진율이 높음 - 용역으로 객실 청소.
• 호스텔은 취사, 세탁도 가능해서 장기 숙박 수요도 있음(여러명에서) ex) 집 인테리어
• 현금흐름을 갖출 수 있는 것이 좋음 - 토지, 건물이 너무 비싸면 안됨.
• 단순히 임대 시장에서 운영의 시장으로 부동산들이 오고 있음 - 자산 가치가 너무 많이 올라서(임대-실물 시장은 좋지 않음)
• 인허가 여건을 먼저 타진함(땅이 상업지역이면 용이함) - 용도변경하면 수익은 어마어마함 - 인허가가가 나더라도 사업성을 봐야함.
• IT 솔루션은 매출로 직결되지 않는데 규모의 경제를 이룩하고 더 투자를 할 수 있고 더 많은 개선할 수 있음.

3. 숙박업 시장의 현황과 전망

• 공급 감소 vs 수요 유지/증가(미혼율 증가): 신축 모텔(비싼 땅에 모텔을 짓지 않음)은 줄어드는 반면, 관광객 및 출장 수요는 견고하여 기존 시설의 가치가 상승하고 있습니다.
• 용도 변경 사업: 강남 등 주요 지역의 낡은 다가구/다세대 주택이나 공실이 많은 꼬마 빌딩을 호스텔로 용도 변경하여 수익성을 극대화하는 사례가 늘고 있습니다. (예: 월세 2천만 원 나오던 건물이 리모델링 후 매출 1억 원대로 상승)
• 규제 완화 노력: 일반 숙박 시설(모텔-공중위생관리법-지자체 위생과)과 관광 숙박 시설(호텔-관광진흥법-문체부-관광진흥기금)로 이분화된 규제를 통합하여, 안전한 숙소를 만들기 위한 정책적 논의가 진행 중입니다.

4. 투자자 및 건물주에게 주는 시사점

• 숙박 시설은 입지가 좋음에도 운영이 어려워 방치되는 경우가 많습니다. '더휴식'과 같은 전문 운영사를 활용하면 꼬마 빌딩 임대보다 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
• 단, 용도 변경 시에는 지자체 조례(접도(8m폭 도로, 지자체별로 4m도 가능 - 대부분 건축허가 요건은 4m) 요건, 건축선/인접대지 이격, 학교와의 거리 등)와 인허가 사항 및 소방 관련을 꼼꼼히 따져야 하며, 각 건물의 컨디션에 따른 사업성 분석이 필수적입니다.

영상 요약: 모텔 시장이 단순히 '낡은 숙박업'에서 '콘텐츠가 결합된 운영 사업'으로 진화하고 있으며, 전문 운영 시스템을 통해 개인 건물주들이 겪는 고충을 해결하고 자산 가치를 높일 수 있다는 내용입니다.

자세한 내용은 다음 링크에서 직접 확인하실 수 있습니다: https://youtu.be/BnYn0 LOby7 w