모두가 말린 세차장 47억 투자, 내가 미쳤다고? 증명할게!

이 영상은 부천 춘의역 사거리 요지에 47억을 투자해 만든 3층 복합 세차장(1층 자동세차+2층 게러지형 셀프세차+3층 사무/렌트카)을 어떻게 기획·고생·성장시켰는지 이야기하는 콘텐츠입니다.

## 1. 영상을 찍게 된 이유와 사업 개요  
- 유튜버(재여리)가 해외(케냐·태국·사우디·인도) 촬영 콘텐츠가 조회 수가 안 나오자, 구독자들이 가장 궁금해하는 “실제 하는 사업”인 세차장 스토리를 공개하기로 결정합니다.  
- 부천 춘의역 사거리(강남 학동, 대구 범어에 비견되는 상권) 요지에 셀프 세차장에 총 47억을 투자했는데, 초창기에는 “셀프 세차장에 40억 넘게 태운 미친 투자”라는 말을 많이 들었다고 설명합니다.  

## 2. 점포 구조(2층 셀프, 1층 자동, 3층 사무실)  
- 2층: 게러지형 셀프 세차장으로, 층고를 높이고 완전 개방형으로 설계해 친구들끼리 함께 세차하며 물 튀기고 놀 수 있는 공간, 냉난방·편의시설, 4·5세대급 최신 설비를 갖춘 것이 특징입니다.  
- 1층: 오토스테이 자동세차 프랜차이즈를 입점, 미국산 최신 기계를 들여왔고 환율 상승으로 현재 기준 8억 원 이상 수준의 장비라고 언급합니다(기계 가격 6억5천~8억대).  
- 3층: 셀프·자동세차 운영 사무실, 서울·부천지점 렌트카 사무실, 직원 숙소·샤워실·화장실 등 지원 공간으로, 초창기에는 손님이 거의 없어 ‘지옥 같은 자리’였던 시기를 회상합니다.  

## 3. 투자 구조와 초기 계획  
- 초기 계획: 보증금 5억, 공사기간 2개월 예상이었으나 실제 6개월 소요, 그 사이 월세 로스와 예상밖 공사비가 계속 발생하며 총 투자금이 33억에서 47억까지 불어납니다.  
- 부천 메인 상권 500평 규모를 하나의 층만 쓰면 비효율적이라 1·2층 복층 구조로 설계, “공간 500평 + 500평”을 쓰는 개념으로 수익성을 높이는 모델을 기획했다고 설명합니다.  
- 수익 시뮬레이션:  
  - 목표: 월 매출 2억, 순이익 1억, 연 12억, 10년 120억을 보고 33억(결국 47억)을 투자.  
  - 구조: 1층 자동세차 1억, 2층 게러지형 1억, 용품 매출 2천만 원 → 총 2억2천, 시설투자 비중이 높아 원가 구조상 마진율 50%를 예상.  
  - 2층 게러지: 베이 14개, 베이당 기대 매출 700만 원 → 약 9,800만 원을 목표로 설계.  

## 4. 초기 실적 부진과 적자  
- 오픈 후 1~2개월 차 매출은 각 3천만 원 수준으로, 월세 3천만 원 및 고정비를 감안하면 매달 7천~8천만 원의 적자가 쌓이는 상황이 지속됩니다.  
- 데이터·입지·기획에는 문제가 없다고 판단했지만, “안 알려졌다”는 점을 핵심 문제로 보고 마케팅·가격 전략을 대폭 조정하기로 합니다.  

## 5. 구독형 자동세차 모델과 수요 가설  
- 오토스테이 자동세차는 월 4만 원 구독료로 무제한 이용이 가능한 시스템으로, 자리 좋은 곳은 1,500~3,000명까지 구독자를 받기도 합니다.  
- 부천점은 입지가 너무 좋아 차량 대기 줄이 20~30m만 늘어도 민원이 들어오기 때문에, 의도적으로 구독자를 1,000명으로 제한하고(월 4천만 원 매출), 나머지는 1회권 비중(약 50%)으로 구성된 수익 구조를 설계했습니다.  

## 6. 파격 프로모션(할인 전략)과 매출 성장  
- 사람들은 “6,000원으로 한 시간 세차”를 선호하지만, 이곳의 정상가격은 시간당 12,000~13,000원 수준이므로, 고객이 이 가격을 기분 좋게 지불하게 만들 환경·서비스를 이미 갖춰 놓았다고 전제합니다.  
- 문제는 인지도였기 때문에, “6,000원이라는 기회비용으로도 이용하게 해주자”는 전략으로 2개월간 50% 할인(시간당 6~7천 원) 프로모션을 진행합니다.  
- 결과: 2~3개월간의 강한 할인을 통해 손님이 폭발적으로 늘어났고, 이후 할인율을 30%로 줄였으며, 고객들이 체감한 서비스 가치에 비해 가격이 납득 가능하다고 판단해 계속 이용하는 구조를 만들었습니다.  
- 그 이후 매출은 가파르게 상승해 최근에는 월 매출이 약 1억8천~1억9천 수준까지 올라왔다고 밝힙니다.  

## 7. 제품 할인 vs 서비스 할인, 브랜딩 철학  
- 화자의 브랜딩 철학: “브랜드의 가치를 지키는 것이 가장 중요하다”는 전제에서, 제품 할인과 서비스 할인은 다르게 봐야 한다고 설명합니다.  
- 비판하는 예: 2만 원에 팔던 제품을 크리스마스 행사용으로 1만 원에 자주 내놓으면 소비자는 농락당한 느낌을 받고, 그 제품의 본래 가치가 떨어진다고 지적합니다.  
- 허용하는 예: 신제품(예: 2만 원짜리 피자)을 처음 알리기 위한 ‘오프닝 한정 이벤트’로 일시적으로 할인하는 것은 괜찮지만, 이 이벤트가 무한 반복되면 브랜드 가치에 타격을 준다고 강조합니다.  
- 이번 세차장 할인은 “오픈 기념, 딱 두 달만, 사전에 설명하고 약속을 지키는 프로모션”이었기 때문에 브랜드 훼손 없이 인지도를 올린 사례라고 정리합니다.  

## 8. 사업·투자에 대한 관점과 파트너 구조  
- 사업은 “살아 움직이는 생물”과 같아서, 위치·자리·시스템·투자금·수익 데이터까지 아무리 잘 짜도 외부 변수(예: 미국산 소고기 파동 때 식당 폐업 사례)로 실패할 수 있다는 점을 인정합니다.  
- 이 사업은 부천점 하나로 끝낼 생각이 아니라, 오토스테이·테라워시 등과 함께 전국 프랜차이즈망을 만들고, 여기서 나오는 DB(세차 고객 정보)를 바탕으로 중고차·렌트카·사고대차 등으로 확장되는 ‘유니버스’를 설계한 구조라고 설명합니다.  
- 여러 파트너들과 함께 투자한 만큼 초창기 적자 시기에는 심리적 부담이 컸지만, 지금은 파트너들이 미소 짓는 모습을 보며 마음이 한결 편해졌다고 합니다.  

## 9. 다시 2년 전으로 돌아간다면?  
- “다시 2년 전으로 돌아가서 똑같이 47억을 투자하겠냐”는 질문에, 말을 아끼면서도 그 선택이 얼마나 고통스러운 결정이었는지, 그리고 그 답은 다음 편에서 이어가겠다고 여지를 남깁니다.  
- 영상 말미에는 장시간 비행·수면 부족으로 촬영을 이어가는 비하인드, 다이어트·외모 농담 등 가벼운 쿠키 영상이 이어지며 콘텐츠를 마무리합니다.  

세차장 구조와 사업 모델

• 위치: 부천 춘의역 사거리, 강남 학동·대구 범어급으로 표현하는 핵심 상권, 월세 3,000만 원, 10년 계약.
• 구조:
  • 1층: 자동세차 ‘오토스테이’ 프랜차이즈, 월 4만 원 무제한 구독 시스템 운영, 기계 가격만 6억 5천~8억 수준.
  • 2층: 실내형 셀프 세차(게러지형), 천고가 높고 습기 없고, 여러 명이 동시에 즐기면서 세차하는 공간으로 기획.
  • 3층: 사무실·렌터카 지점·직원 숙소·샤워실 등 운영 지원 공간.
• 구독: 입지상 줄이 길게 늘어서면 민원이 나서, 최대 3,000명까지 받을 수 있는 시스템인데 이 매장은 1,000명으로 제한.
• 타깃 수익 모델:
  • 1층 구독 세차 매출 + 2층 게러지형 셀프세차 매출 + 용품 매출(약 2,000만 원)을 합쳐 월매출 2억 2천, 마진 약 50% 목표.

47억 투자와 초기 적자

• 초기 계획: 33억 투자 → 월매출 2억, 순이익 1억(연 12억, 10년 120억)이라는 데이터에 기반해 투자 결정.
• 실제: 공사 기간이 2개월 → 6개월로 늘고, 그 사이 월세 손실 및 예기치 못한 공사비가 계속 추가되며 총 47억 투자로 확대.
• 개장 초반:
  • 1·2개월 연속 월매출 3,000만 원 수준, 고정비·감가·인건비 등 고려 시 매달 7,000~8,000만 원 마이너스 발생.
  • 손님이 텅 빈 지옥 같은 시기였지만, 초기 데이터(입지·시스템·가격 구조)는 틀리지 않았다고 판단.

그는 “사업은 살아 움직이는 생물”이라며, 좋은 데이터와 기획이 있어도 외부 변수(예: 미국산 쇠고기 파동 같은 사건)로 망할 수 있다는 점도 인정합니다.

가격·프로모션 전략

핵심 전제: 사람들은 6,000원에 세차하고 싶어 한다.

• 기본 요금 구조: 실내 셀프세차를 시간당 12,000~13,000원 받는 구조지만, 고객에게 “6,000원 수준의 기회비용”으로 느껴지게 해야 한다고 봄.
• 실행한 프로모션:
  • 오픈 직후 2개월간 50% 할인 → 시간당 6~7천 원으로 이용 가능.
  • 결과: 두세 달 해보니 손님이 ‘폭발’ 수준으로 늘어나며, 시설·에어컨·난방·환경을 직접 경험하게 만듦.
  • 이후 할인율을 30%로 줄이며, 고객이 지불하는 금액에 맞는 서비스를 더해 브랜드 가치를 유지하려고 함.

브랜딩 철학:

• 제품 할인과 서비스 할인은 결이 다르다고 구분.
• 예를 들어 2만 원 제품을 연말마다 1만 원에 반복 할인하면 소비자가 농락당했다고 느끼고 브랜드 가치가 떨어진다고 봄.
• 반대로, 신제품 론칭/오픈 기념으로 “딱 정해진 기간” 명확히 설명하고 할인하는 건 괜찮다고 강조.
• “두 달만 이렇게 한다”라고 공지하고, 그 약속을 지키는 것이 브랜드 신뢰의 핵심이라고 말함.

매출 변화와 현재 성과

• 초기 두 달: 월 3,000만 원, 심한 적자.
• 50% 할인 → 30% 할인 전략 후:
  • 손님이 ‘터져 나가고’, 구독자도 만석 상태에 대기 순번 존재.
  • 최근 매출: 월 1억 8천~1억 9천 정도까지 가파르게 증가, 목표였던 월 2억에 근접해가는 흐름이라고 설명.

그는 “수익이 기대했던 수준에 거의 맞게 나오고 있어 만족스럽다”고 하면서도, 단순 이 매장 하나의 이익보다, 이 모델을 전국 프랜차이즈로 확대해 중고차·렌트카·사고대차 등으로 확장되는 미래의 ‘유니버스’ 수익에 더 관심이 있었다고 말합니다.

배운 점과 철학적 메시지

• 투자 의사결정:
  • 인구밀도·상권·임대료·면적 대비 수익 모델을 치밀하게 데이터로 만들고, “1층 자동세차 + 2층 셀프세차” 복층 구조로 500평을 1,000평처럼 활용하는 발상.
• 리스크 인식:
  • 아무리 데이터가 좋아도 외부 변수로 실패할 수 있으나, 그건 통제 불가 영역이므로 감수해야 하는 부분으로 본다.
• 브랜드와 소비자 심리:
  • 단기 매출을 위해 무분별한 할인 반복을 하면 장기적으로 브랜드 가치가 훼손된다고 경계.
  • 대신, 소비자가 “기대했던 가격과 실제 지불 가격, 그리고 받은 경험”이 논리적으로 맞아떨어지도록 설계해야 한다고 강조.

출처
[1] 모두가 말린 세차장 47억 투자, 내가 미쳤다고? 증명할게! https://www.youtube.com/watch?v=ML4FJjZPfN0