대한민국 부동산이 오를 수 밖에 없는 이유

대한민국 부동산이 오를 수밖에 없는 이유.

1. 전세 제도(+전세자금대출).

글로벌하게 거의 유일하게 채택되고 있는 전세 제도.

전세 제도로 인해서 하방 경직성을 강화시키고 가격 상승 요인 중 하나가 됨.

ex) 매매가가 정체되었을 때 전세가가 오르는데(사람들은 가격이 오르지 않으니 매매 대신 전세를 선택)

문제는 전세가 상승이 지속되면 어느 순간 매매가를 올려버림(갭투자, 전세 거주자의 매수 등)

주거 사다리를 걷어찬다는 여론 때문에 과거 금융분야의 자리가 잡혀있지 않을 때

제도인 전세 제도를 단번에 없애지 못함(시장 논리(월세 선호 > 전세 선호)대로 서서히 없애게 만들 수 있을 뿐) 

2. 선분양 제도(+주거 정책의 정치화).

부동산은 가격이 오르나 내리나 꾸준히 일정 부분 공급을 해줘야 하는데 선분양 제도가 존재하여

(여기서 정부는 집값이 오르지도 내리지도 않는 상태를 원해서

그때그때 부동산 사이클기에 단순 처방식 정책만 내놓음)

부동산 급등기에 공급을 해버리면 높은 분양가가 기존 주택의 가격을 끌어올려버려서 문제가 됨.

(더 이상 받아줄 수 없는 가격 구간까지 상승)

반대로 부동산 급락기에는 건설사가 공급을 하려고 하지 않아 전세가(1번이 반복)와 매매가가 오름.

3. 높은 인구 밀도.

수도권 집중화가 50%가 넘는 몇 안되는 선진국인 우리나라는

홍콩, 싱가포르의 집값이 높은 것처럼 서울 주요 도심은 거의 도시국가 수준의 집값을 자랑함.

4. 낮은 공공임대.

공공임대 비율이 10% 내외여서 민간임대에 의존할 수밖에 없는데

부동산의 정치화로 다주택자 규제 등으로 전세가격이 오르는 상황을 만들어버림.

(1번 반복)

5. 주거 정책의 정치화.

다른 아시아 국가들과 마찬가지로 국민들 대부분 자산이 부동산(80%)에

묶여 있어 극단적인 정책(대규모 공급 정책)을 펼치지 못함.

(강력한 수요 억제책을 내놓기는 했지만 부작용(풍선 효과 등)만 초래했고

단순하게 수요가 지연될 뿐임)