[부읽남] '아무리 봐도 답이 없다' 전세제도 붕괴 직전

전세제도는 붕괴되는가?

지금 돈이 없어서 전세보증을 못해준다?

외국인들은 이해 못 하는 전세 제도.

'집주인이 내 돈을 맡아주고 왜 집을 빌려줄까?'

우리나라 사람들은 이해함 : 무이자로 운영이 가능하니까.

외국인 : 집값 대출해서 월세 놓고 이자보다 많이 받으면 되잖아?

(외국은 LTV 한도가 높고 취득세까지 대출을 해주는 곳도 있음)

 

보증보험은 도대체 그 누구도 이해 못 함.

(집주인이 돈을 못 내면 나라가 보장을 해주는 제도)

 

임대인 전세계약 → 정부보증 전세대출 → 집값하락 깡통전세

→ 보증보험 원금보장 → 손해액은 정부의 몫.

(누군가는 손해를 봐야 하는데 정부가 손해를 보고 있음)

 

가계대출 1천조(전세포함 3천조)

(전세사고를 국가가 책임질 수 없는 규모)

 

전세대출 빌려주고 보증보험 들어주고 사고액을 갚아줌.

(전세보증금 반환보증 대위변제액 증가, 정부 = 세금)

 

급한 불을 끄기 위한 정부의 전세대출 규제(총량 제한).

(전세대출 더 이상 막을 수 없는 여론)

(전세대출규제 은행들 11월부터 풀겠다!)

 

전세대출증가 → 전세계약증가 → 보증보험증가(보험액 상승).

 

HUG 보증한도 주택도시기금법.

(국민들이 납부하는 청약통장 납입액)

ex) 보증의 총액한도는 자기 자본의 90배를 초과하지 않는 범위에서 대통령령으로 정한다.

(HUG 자본금과 연동되는 시스템)

 

올해 2024년 1월에 한번 올림.

자본금 10조로 2배, 보증한도 70배에서 90배로.

(+ 7천억 신종자본증권 발행 - 만기없는 채권으로 자본 취급)

7천억 X 90배 = 63조.

 

현재 상황대로 가면 자본금의 132배 수준.

(보증금 사고 회수율도 8%)

(자본금을 늘리거나 보증보험을 줄이거나)

 

보증보험이 보장하는 전세금액 90%.

(작년까지 100% 전액)

 

전세대출이 가계대출에서 차지하는 비율은 20%.

(매년 늘어나고 있음)

전세 대출 또는 보증 보험 둘 중 하나는 없애야함.

 

해결책 : 임대인이 대출받고 임차인은 월세 내고

 

(대다수의 나라가 이렇게 하는 이유)

대출은 담보가 있어야 건물 담보는 집주인이.

임차인은 담보가 없으니 보증금 최소화, 월세(사용료 개념)로.

(외국은 2~3달치만 보증금 해버림)

 

RTI : 임대업이 자상환비율에 따라 대출.

(시세의 70~80% 이내로 대출)

이렇게 안 하는 이유?

1. 은행 책임이 커짐.

2. 월세 부담이 커짐.

3. 경제 타격이 커짐.

 

1. 은행이자보다 높은 월세 받기 또는 안되면 2. 건물 안 짓기.

신축 공급이 끊기면 물가 상승이 생기면서

시간이 지나고 물가의 인상에 따른 월세가 상승되면 지어짐.

 

은행의 보수적인 대출 → 무너지는 임대인 속출 → 비아파트 공급 중단 → 월세 급등 / 임대난.

 

시장이 어떻게 반응할까? 예상이 잘 안 됨.