[부읽남] 서울 집값 정말 큰일 터질겁니다

1. 서울 APT 시장은 2026년 기점으로 급격한 공급 급감기로 진입.

2. 정부와 서울시의 공급 확대 정책에도 불구하고 박원순 나비효과 파급.

3. 각종 연구에 따르면, 서울시 신규 APT 적정 공급은 연 4만 호 수준.

4. 철거를 감안할 경우, 서울 APT의 순공급 증가율은 연1%대 수준.

5. 초유의 공급 사태로 인하여 APT 가격 조정의 폭은 제한적일 것.

1. 빌라 전세 시장은 '역전세'가 끝난 후 '전세대란'으로 급전환될 것.

2. 빌라 전세 1단계 상승은 공급 체계의 붕괴.

3. 서울 빌라 공급 상황은 급감을 넘어 멸종 위기의 수준.

4. 2024년 7월까지 서울시 빌라 인허가는 월평균 10개동 수준.

5. 빌라공급 사업성 불충족 & 빌라신축 불가지역 지속적으로 확산 중.

1. 빌라 전세 2단계 상승은 서민주택 이주의 본격화이다.

2. 서울시의 노후주택 정비사업 추진의 본격화 (신축, 모아, 역세권 등)

3. 공급이 전무한 상태에서의 철거 및 이주는 매우 큰 파급력을 발휘할 것.

1. 지난 10년간 서울 다세대 멸실은 총 37,437세대.

2. 동기간 서울 단톡, 다가구 멸실은 총 172,271호.

3. 매년 상당 수준의 서민주택 주거공간이 소멸.

4. 서울 빌라 철거가 인허가보다 많음.

5. 재개발 정책은 계속될 수 있을까?

본격 이주 + 철거 지속 + 전세사기 안정 + 역전세 마무리 + 공급급감.

(정부는 서민주택 임대료 안정을 이룰 수 있을까?)

1. 주택 공급은 경기와 연동되며 증가와 감소를 반복하나 대체로 역행.

(시차 발생)

2. 진보와 보수의 주택가격 변화가 확고하게 나뉘는 이유이기도 함.

(공급의 엇박자 때문)

3. 주택 공급 부족 사태는 사회적으로 많은 부작용을 초래.

4. 다만, 주택공급 부족이 무조건적인 주택가격 상승을 의미하는 것은 아님.

5. 주택 공급과 주택 가격은 분명히 연동되는 것이나 '시차'자 존재함을 숙지.

(2년 반~3년가량의 시차)