[터보832] 한국 부동산 PF 진짜 위기? 이유는?

호황일 때는 극단적인 레버리지로 자기 자본 대비 엄청난 수익을 가져가고

불황일 때는 큰 손실을 입고 시행사는 배 째라 함.

한탕주의(투기 열풍)가 만연.

(경쟁하듯이 땅을 찾음)

 

PF(프로젝트 파이낸싱) : 기업의 신용 + 프로젝트 사업성을 담보로 대출.

(브릿지론으로 토지를 사놓고 대환대출)

 

사업성 좋은 토지가 대출이 안되면 다른 곳들은 심리적으로 더 무너질 수 있음.

(정부의 압박, 만기 연장 → 본 PF로 넘어가야 함)

 

금융권으로 시스템적 전이?

단순히 부동산 경기가 어려워서 PF 부실이 생기는 것이 아님.

시행사의 문제(자본금 3억 원만 있으면 누구나 할 수 있음)

디벨롭은 어떻게 보면 돌려 막기 사업임.

(토지를 매입할 때 자본이 5~10%만 있으면 됨)

※ 사업 실패 시 피해가 전가(금융기관 등)가 됨.

이익은 사유화, 손실은 사회화

호황기 때는 위치만 좋으면 잘 되었음.

 

사업에 쓰는 돈은 분양자들의 계약금, 중도금으로 함.

(돌려 막기)

문제는 분양이 안 되는 것이 문제.

 

이제는 주택 공급 정책에 속도를 낼 필요가 없음.

(과거 고성장 시기에는 민간의 힘이 필요했음)

 

시행사는 형식적인 사업의 주체인데 시공사의 신용등급(지급보증)이 좋음.

시행사는 겉만 번지르르한데 한탕해서 배당받고 해산함.