[슈카월드] 대박이냐 쪽박이냐 부동산PF (극강의 레버리지)

이 땅에 집들이 있는데 여기다가 건물을 올리면?

한 100세대가 있었는데 높게 올리면 곱하기 N배가 됨.

그런대 땅이 5,000억 정도 한다면?

자기 자본이 1조 있는 회사가 1,000억정도 빌리고

자기 자본 30% 넣어서 자기자본 한 3,000억, 투자금 2,000억

그래서 5,000억을 만들어서 사업을 하는 것이 일반적인 모습임.

 

그런데 우리나라에서는 부동산 가격이 만약에

우상향한다고 생각하면 그렇게 할 필요가 없음.

 

가장 득을 보려면 '레버리지'를 하면 됨.

내 돈 500억 남의 돈 4,500억

합쳐서 5,000억하면 '레버리지 10배'임.

 

+30% 이득을 보면 +1,500억.

500억 기준으로는 +300%.

(10배 가능)

 

금리가 6%면 1년에 300억씩 나감.

1년만 늦춰지면 자본의 60%가 날라감.

2년만 늦춰지면 망해버림.

 

① 부동산 가격이 꾸준하게 오르고 ② 수요가 꾸준하고 ③ 완판이 되어야함.

 

-10%면 -100%.

(10배 선물이라고 생각하면 됨)

 

투자금 빠지면 롤오버도 안되고 사업이 깨져버림.

그럼 땅은 공매로 나와버림.

(절반 이상 손실)