부동산 투자가 안전한 이유

부동산 투자가 안전한 이유를 설명하겠다.

부동산 투자에서 제일 위험한 시나리오는 무엇일까?

바로 '전세'가 하락이다.

'전세'가가 하락하면 전세 만기가 돌아왔을 때

그 차익만큼 돈을 더 추가해야 한다.

그런데 만약 전세가가 하락한다면 매물이 많이 쌓여있을 확률이 높다.

그러면 전세가 안 나가면 그 돈을 온전히 확보해야 한다.

갑자기 거금이 들어가서 비자발적으로 부동산을 헐값에 매도하거나

경매로 넘어가게 되는 최악의 길로 접어들 수가 있다.

그럼 이러한 위험은 빈도가 높을까?

'역전세난'은 대한민국 부동산 역사상 거의 없다.

뉴스에서 대서특필하며 호들갑을 떨어서 뇌리에 박혀있을 뿐이다.

전세가는 거품이 없는 가격이다.

그러니 폭락을 하지 않는다.

한 사람이 2개 전세를 넣는 경우는 거진 없으니까 말이다.

그러면 전세는 자연스럽게 인플레이션에 따라 상승하게 되어있다.

구조적 택지 부족으로 양질의 입지와 신축은 수급 불균형으로 더더욱 상승한다. 

그리고 사람은 매수든 임대든 무조건 선택을 해야 한다.

결국 자본주의 시스템의 존속을 믿는다면 전세가의 하락에는

베팅하는 것은 나쁜 확률에 베팅하는 것이다.

아마 부동산이 하락이 된다면

대규모 입주 폭탄이거나 내외부 경제 충격일 텐데

(내외부 경제 충격은 전방위적인 경제 자체가 망가진 것이니 논외로 하겠다.)

대규모 입주로 인한 전세가 하락으로 촉발된 매매가 하락이 시작되었다고 하자.

앞서 자본주의 시스템이 존속하는 한 전세가는 인플레이션만큼 오른다고 했다.

그리고 매매가가 하락하면 사람들은 매수를 지연시키고

'필수재'이기 때문에 전세를 선택할 것이다.

그러면 가격이 하락해도 팔지만 않는다면 손해가 실현되지 않고

전세가가 다시 수요 몰림으로 오르니 투자금이 더 투입되거나

비자발적으로 매도할 필요도 없게 된다.

결국 장기적인 투자가 가능해지고

좋은 입지를 골랐다면 하락폭도 낮을 것이고

전반적으로 하락했기 때문에 오히려 상급지로 갈아타기가 용이해질 수도 있다.

결국 부동산 투자는 안전한 구조(시스템)이라는 것이다.