부동산 가격 상승 폭발은 '실수요' + '가수요'이며 이것은 '전세'에 달려있다

부동산 가격이 탄력을 받으려면

'실수요'와 '가수요'가 함께 몰려야 한다.

그렇다면 이 둘은 언제 몰릴까?

바로 '전세'를 보면 알 수 있다.

당신이 만약 실수요라고 가정해보자.

집을 구해야 한다.

왜냐하면 노숙할 순 없으니 중개사 사무소에 들어가서 물어본다.

"전세 매물 있나요?"

그런데 예상보다 가격이 너무 높다.

그러면 이렇게 물어볼 것이다.

"매매 매물은요?"

답을 듣자 하니 전세와 매매가 별 차이가 없다.

그러면 매매를 선택한다.

- 대세 하락기가 아니라면.

하지만 하락기보다 상승기가 더 많이 나타났다.

애초에 자기가 살고 싶은 단지는

그 단지였으니 차이가 없다면 매매로 돌아선다.

투자자도 마찬가지이다.

매매-전세 = 갭 = 투자금이 적으니

투하 자본 대비 수익률은 극대화될 것이다.

그리고 '전세가율'이 높다는 것은

실수요가 많이 받쳐준다는 의미로

'하방경직성'이 담보되어 있다는 것이다.

그러므로 '전세'는 좋은 지표로 활용된다.

하지만 '함정'이 있다.

살기는 좋은데 '매매'는 꺼려하는

상품성이 좋지 않아 '전세'가 높을 수도 있다.

그렇다면 우리는 그것을 어떻게 피할까?

그 단지의 역사적 '전세가율'을 보면 된다.

항상 그 수준을 유지했다면 경계해야 하지만

일시적으로 붙어있다면 고민할 필요가 없는 것이다.

(시장의 작용으로 형성된 역사적 가격은 거짓말을 하지 않는다.)

일시적 왜곡현상이 벌어졌다는 것이다.

시장의 기능이든 외부(정책 등)의 요인이든