[슈카월드] 부동산 PF 구조조정을 한다?

[부동산 PF 구조조정]

PF는 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을

담보로 당해 프로젝트 수행에 필요한 조달하는 금융기법.

→ 한마디로 부동산 사업을 하는데 자기자본 외

'대출'로 '자금'을 조달하는 방법

[500억으로 2천억 벌기 예시]

1조짜리 사업(건물 완공까지)

토지 매입비 : 5천만원.

자본 500억, 나머지 4,500억 브릿지론으로 충당.

토지를 사고 인허가 받은 후 본PF 실행.

(+건설사 보증으로 신용보강)

빌딩 완공 이후 분양 총 1조 5천억원의 분양 성공.

대출과 이자로 약 1조 3천억원 갚고 2천억 벌기.

[초기 대출해주는 브릿지론]

높은 위험 부담이지만 본PF로 연결되면 

짧은 기간에 높은 수익률 가능.

500억 대출해주면 50~100억 수익 가능(10~20%, 수수료+이자)

→ 수억원, 수십억원의 인센티브 발생(증권사 부동산 파트)

500억으로 1조원 사업을 위해서

80~90% 대출.

성공적인 완공과 분양을 한 경우 수천억원도 가능.

빌려준 사람도 시행자도 분양만 성공하면 행복함.

'돈'과 '인허가'의 시장으로 거대한 이권이 걸린곳.

단, 문제가 발생하면?

토지 매입 후 부동산 가격 하락.

금리 상승으로 사업비 증가.

사업성 부족으로 본PF 들어올 대주단 구성 실패.

건설사 선정 실패.

→  브릿지론으로 돈을 빌려준 금융사와 시행사는 큰 손실.

완공 후 미분양 발생.

→  보증을 선 건설사 손실, 건설사=시행자인 경우 더 안 좋음.

문제만 발생하지 않으면 큰 돈을 범.

부동산 PF 투자는 황금 거위.

부동산 PF 대상 더 크게 확대..

오피스텔, 지식산업센터, 상가, 호텔 등 아파트 외 개발사업.

비아파트, 비수도권 비중 늘리기.

점점 더 커지는 욕망의 그래프.

(부동산PF 대출 잔액 추이)

아파트 매매 가격 지수 하락.

고점에서 살짝만 밀려도 손실.

(고점에서 130조원 투입)

다른 사람이 사줘야 엑싯.

자금 경색, 유동성 부족.

비수도권, 비아파트 크게 하락.

(금리 상승)

(건축비 증가)

(분양시장 침체)

→ 비용증가 + 다른 사람 없음.

[더욱 자금줄을 조이는 금융사들]

전체적인 대출 규모 축소와 구조조정.

(우량 사업장도 만기 연장에 어려움)