[부읽남] 다시 시작된 집값 반등 분위기, 앞으로 부동산 집값은 이렇게 됩니다 (부룡)

완벽한 심리 회복.

대세 하락? 대세 상승? 데드캣 바운스?

논하기는 애매함.

직전이 분위기가 너무 안 좋아서 언제든지

돈이 되면 부동산으로 끌어들 준비가 되어있었음.

사람들이 대기하는 시장이니까 급매는 잡아도 됨.

 

과거보다 인터넷, 단톡방 발달 등으로 속도가 빨라짐.

 

'반등장'은 맞음.(매도보다는 매수 문의가 많아졌음.)

머릿속에서 매수를 먼저 생각하고 있음.

 

그런데 분위기가 더 달아오르면 '정부 규제'가 나올 수도 있음.

 

정부가 시장의 분위기가 안 좋았을 때 받쳐주고

좋았을 때 누르는 것은 '상수'임.(당연한 모습임)

 

완만한 매가 상승과 전세가 회복될 가능성은 높음.

역전세난? 뉴스에서 많이 나올 때가 '피크'임.

관련 규제 완화가 나옴.(버티는 사람이 나오면 급매가 사라짐)

 

헬리오시티, 동탄 신도시, 잠실 엘리트 역전세난이 맞지만

얼마 있다가 전세가 오르고 매매가도 올랐음.(장기적으로 봐야 함)

 

'역전세난'이 발생해서 매매와 전세가 떨어진 상태면

입주물량이 해소되면 다시 오를 것임.(그전에 사는 것이 '기회'임.)

* 최저점을 잡으려면 작년 하반기에 샀어야 함.(언론에서 제일 안 좋을 때)

 

< 금리, 정책 >

금리는 2년 동안 때려 맞다 보니 '상수'가 됨.

결국은 '정책'임.

지금은 '집 사라!'라는 정책은 아니고 나와야 하는

정책이 나오지 않고 있음.(시장이 좋아서 지켜보고 있음.)

이때 시장이 달아오르면 오히려 '규제'가 나올 수 있음.

 

서울, 수도권, 지방, 중소도시.

중심지, 주변지, 외곽지.

기본적으로 '중심지'부터 사고 싶어 함.(서울)

서울에서 가까운 주변부 수도권부터 오름.

* 지방 광역시 > 주변지.

 

떨어졌다가 오를 때는 '중심지'가 오른 다는 것을 알고 있음.

그다음 '주변부'가 오를 것임.(+입주물량, 호재 : 기본)

'외곽지'까지 온기가 가기에는 시간이 걸릴 것임.

 

2009년 이후 '침체장' 때는 집을 안 살려고 함.

중심지는 가격이 오르고  '외곽지'에 살아야 하니까 '전세'부터 오름 > 갭투자 시작.

 

'전세갭'이 너무 큰데 버틸 수 있을까? 중장기적으로 봐야 함.

2009년 침체장 때는 전세가율이 40%였음.(지금도 마찬가지)

* 전세가율 40% 미만에서 80%까지 오름(3~4년 후)

** 부동산은 장기적으로 보면 '우상향'임.(일시적으로 미분양이 나도)