[휴먼스토리] 아파트를 짓는 사람에 대한 스토리

아버지가 일찍 돌아가셔서 어렸을 때부터 건축일을 접함.

 막일, 일급을 받는데 소장님이 10% 떼감.

벽돌 쌓아지는 것, 목수들의 작업이 재밌어서 배워야겠다고 생각함.

그래서 건축과도 들어감.

토목회사 들어가서도 군생활 대체하고 건설회사에 일을 하고

건축 회사를 운영하다가 아파트를 짓고 있음.

 

간남 한동짜리 아파트 짓는데 지가가 비싸서 800억 정도 됨.

건물을 짓는 시공 회사가 있고 처음부터 땅을 사고 PF 대출

일으키고 설계 인허가받고 시공하고 판매까지 하는 개발업이 있는데 2가지를 다 함.

 

'돈'도 '돈'인데 건강이 중요함.

체력이 좋아야 일도 잘할 수 있음.

 

금액 자체가 큼.

토지를 사야 하는데 350평 정도 250억 원에 매입함.

필수사업비라고 해서 '에쿼티' 10%만 확보되면 됨.

땅, 설계, 건축, 2~3년 개발 여러 비용들 다 합하는 비용 : 필수사업비

550억의 10% 50억 정도로 사업을 할 수 있음.

토지, 건물 기획, 담보 PF, 건축 인허가, 설계, 시공, 디자인, 완공, 분양.

- 개발 사업이 10개의 프로세스로 끊어져있음.

다 하나하나가 전문회사가 있고 필요함.

전체 사업의 PM를 맡고 있음.

 

공동사업자로 건설사 회장님(골조 외형, 외장), 또 다른 분은 신탁사(리스크 테이킹)

 

* PM : 프로젝트 매니징.

토지 매입/대출, 인허가, 설계, 시공사 선정, 인테리어 소재 선정, 분양 계획 등 총괄.

 

처음에 돈 넣고 금융기관에 대출 받아고 하나씩 소진함.

토지 잔금, 건축비, 운영비.

그리고 분양 때 계약금과 잔금이 들어오면 하나씩 다 갚아나감.

전체 판매하면 그것이 수익임.

 

요즘 지어지는 집은 방 개수가 의미가 있었는데

이제 1인 가구 아니면 3인 가구임.

* 모델하우스 : DP.

 

 

안 좋은 집을 사서 리모델링해서 건물을 팔아봄.

보통 건물 하나에 7~8개월 걸림.

공사비를 2억 들여서 8억에 팔면 3억의 수익이 남음.

사람들이 보기에 괜찮고 가치가 있다고 판단하면 삼.

 

사람들이 생각보다 공간, 건물 가치보다

부동산적 가치만 봄(땅값, 지역적 요인, 주변시세)

그래서 지을 자신이 있었음.(수요가 많음.)

 

* 인테리어 사업 + 건축 사업 + 임대업

다른 것 같지만 다 똑같음.(공간업 중 주거업)

그래도 '공간'보다는 '사람'이 중요함.

(공간에 사람이 없으면 공허함.)

 

중요한 건 인테리어적인 하드웨어적인 것만 아니라

건물을 당연히 잘 지어야 함.(심미적)

'집'은 '우리'에게 많은 영향을 줌.

 

층고가 높으면 사고력이 높아지고

층고가 낮으면 집중력이 좋아짐.

 

'공간'은 '사람'은 만들고 '사람'은 '공간'을 만듦.

 

건물을 지을 때 방을 꾸밀 때 어떤 가족 구성원이 올지를 생각함.

(특정 대상 계획)

혼자 사는 1인 기업 대표를 위한 라인도 있음.

 

손님이 발견하면 '하자'

우리가 발견하면 '체크'

체크를 빨리 해야 함.

 

아파트를 짓고 싶다면?

건축 학교 등 공부를 해야 함.

기본적 건축에 대한 메커니즘.(본질)

그러고 나서 어디에 지을지 부동산 공부.

하나의 사업임.

그다음에 개발.

하드웨어 > 입지 > 전체 개발 사업.

자기 돈 가지고 다 하면 상관없음.

그런데 규모가 워낙 크다 보니까 대출을 받아서 해야 함.

건축, 부동산, 개발 이런 순으로 배워나가야 함.

 

분양이 다되면 수익은?

잘 팔리면 200억 원은 넘음.(지분대로 나눠가지면 됨)

회수를 못하면 전세를 놓고 그 갭만큼 수익에 안 잡힘.

아파트를 지으면 굵직한 수입이 생김.(수익률이 높음)

 

물건 중 가장 비싼 것이 아파트임.

돈을 많이 벌려면 '아파트 개발 사업'을 해야 함.