[부동산김사부TV] 일반인이 이번 생에 빌딩 투자할 수 있는 방법

서울 투자가치 있는 꼬빌은 50억, 수도권 30억.

막상보면 요원한 일로 보임.

연예인들이 빌딩 사는 것을 잘 들여다보면 비법을 알 수 있음.

알고보면 매우 현실적인 꿈임.

 

194억원에 사는데 대출을 162억원을 했음.

연예인이라서? 보통 사람도 신용이 좋기만 하면 80%가 가능함.

사업자대출은 'DSR을 보지 않음.

대신 이자상환비율인 'RT'I.

* 건물 임대로 인한 수익으로 이자를 감당하면 됨.

 

[빌딩 투자 2가지 분류]

1. 공격적 투자.

2. 임대 수익을 위한 투자.

 

절대금액, 자기 자본 자체가 많은 경우 수익률이 낮아도 수입이 커서 매력적임.

 

그럼 남은 것은 '공격형 투자'임.(시세차익)

* 레버리지를 많이 일으켜야함.

 

162억 대출의 경우 연 5.8% 이자율, 연이자 9억 3,960만원임.

월 7,830만원임.

결국은 임대수익이 있으면 낼 수 있음.

 

남편(의사)의 임대료 > 건물주(아내) > 이자 감당.

 

연예인 빌딩 투자가 늘 성공하는 것은 아님.

* 건물에 임대인을 잘 유치해야함.

 

서울에 있는 꼬마빌딩이 50억 정도를 산다면?

대출 80%? 대출 40억, 자기자본 10억(등기비 포함 13억)

공격적 투자의 경우 임대료는 모두 이자 상환에 들어간다고 봐야함.

 

좋은 입지의 빌딩들은 무조건 인플레이션을 '반영'함.

(매각 차익을 얻을 가능성이 매우 높음.)

 

* '공격적 투자'와 '무모한 투자'는 다름.

(원칙들을 가지고하면 성공할 수 있음.)

 

1. 투자 가치가 있는 꼬마빌딩을 살 수 있는 최소한의 자금 마련.(10억)

2. 생활비를 빌딩 임대료에 기대면 안됨.(수익만 기대)

3. 이자를 안정적으로 커버할 수 있는 장치가 필요.(임대료 + 본인의 여유 현금흐름)

- 일시적인 공실에 대한 대비.(이자만 납입하는 경우)

 

빌딩(상업용 부동산) 투자는 금리가 높을 때 하는 것이 정석.

좋은 임차인을 데리고 오려면? 무조건 '입지'임.