[월급쟁이부자들TV] 부동산 학군지가 중요한 이유

앞으로 5년이 내집 마련 차원에서 갈아타기 기회임.

향후 10년 정도보면 학군이 의미 있음.

 

< 부동산에서 학군이 중요한 이유 >

'학군'이 우리나라 부동산 입지에서는 '중요한 요소'임.

학군에 있어서 중요한 것이 '교육'적인 부분임.

 

< 학군 투자는 절대 실패하지 않는다? >

대세하락장에서는 버티기가 힘듦.

강남 아파트라고 그래도 2007~2008년 올랐다가

금융위기 때 20~30% 조정을 받음.

[2007~2008년 대치동 학군지 아파트 2007년 고점과 하락 비교]

학군지가 더 많이 하락함.

많이 오른 곳이 많이 떨어짐.

올라갈 때는 학군지 아파트가 훨씬 더 올라감.

학군지가 메인 요소는 아니지만 상승장에 기름을 부음.

상승률로 보면 비학군지가 더 많이 오름.

예를들어, 대치, 목동, 반포가 올라겠거니 하겠지만 '마포'가 더 오름.

 - 학군지가 절대 매매 가격은 더 높아서 상승률이 높진 않음.

(대치동은 매매 30억, 전세 15억임 - 갭이 15억이라서 다른 지역 2채 가격임)

 

전세가는 다른 이야기임.

우상향 하지 않은 '학군지'가 없음.(들어오려는 수요가 많음)

 

가장 이상적인 투자 전략은 학군지로 '갈아타기'임.

 

< 학군 아파트를 사야되는 시기 >

하락장 시기가 '기회'임.

대부분 일반 가정들은 거꾸로 함.

지난 상승장 때 '패닉 바잉(전세도 마찬가지)'로 해버림.

무리해서 해놓으면 앞으로 5년 기회의 장을 놓칠 수 있음.

지금부터 유심히 바라볼 필요가 있음.(오버 슈팅된 것이 정상으로)

모든 자산이 오를 때는 더 오르고 떨어질 때는 더 떨어짐.

 

< 인구가 줄어들어도 학군이 살아남을까? >

20년 후는 잘 모르겠음.(20만명대로 내려가면 모름.)

60만명에서 이제 40만명이 10년정도는 유지됨.

특히, 저출생 상황이 되면 '양극화'가 생김.

[넘버원 1,2]에 쏠림이 나타남.

각 영역에서 3~4등 학군지 약화됨.

'중학교'는 '특목고 진학률'이 좋아야함.

'특목고'가 안되었을 때 갈 '일반고'가 많은 곳.

'서울대, 의대' 기준 100위권 '일반고'가 많은 곳,

자녀가 1명이 있으면 금액적인 지원이 더 클 수 있음.(욕구)

 

지금 4년제 대학교는 마음만 먹으면 갈 수 있음.(대학교가 더 많음.)

지방 일자리가 없어서 서울 TOP 10에 몰림.

 

< 좋은 학군 알아보는 법 >

명문 학군과 학교가 있는 것은 다름.

신도시 개발하면 학교, 학원이 들어온다고 좋은 것일까?

'학군'이라고 하기는 힘듦.

'초등학교 5~6학년이 되었을 때 중고등학교 6년을 쭉 살 수 있나?' 고민을 해야됨.

학군이 좋아질까? 안 좋아질까? 우리 학교

초등학교 5~6학년이 빠지는지 안 빠지는지 보면 알 수 있음.

(대표적인 학군인 대치동, 분당, 수내 학군 - 30~40%가 5~6학년이 더 많음.)

명문 학군 중학교는 좋은 현원을 유지하고 있음.

가장 명문 학군이다? 초등 5~6학년 때 중고등학교를 걱정하지 않고 살 수 있는 지역.

사람들이 이사 가는 방향을 보면 알 수 있음.

학군 = 수요.

최상위권이 그 지역에 있어야 차상위권, 중상위권이 있음.(아니면 자꾸 빠져나감)

 

정시가 지금 40% 확대됨에 따라 강남권 우수 대학 간 비율이 늘어남.

재수도 능력이 있어야 할 수 있음.

 

< 전국 100위권 고등학교 기준.(1,700여개 고등학교) >

* 서울대/의대의 반 이상을 차지하고 있음.

1. 서울대 7~8명 진학.

2. 의대 7~8건(중복) 합격.

3. 재수 비율 35% 이상.

4. 전문대 진학 비율 5% 미만.

 

< 전국 200위권 고등학교 기준.(1,700여개 고등학교) >

1. 재수 비율 35% 전후.

2. 전문대 진학 비율 15% 미만.

 

명문 학군 내에서도 서열이 바뀐 곳은 별로 없음.

특목 자사고 진학 현황을 파악해야함.

상위권이 있어야 중상위권이 있음.