[부룡의 부지런TV] 분양권 투자하기 좋은 시기 알려드립니다

[분양권 전매 완화, 시장 분위기]

'이번주부터 전매제한 완화'

'실거주 의무 때문에 무용지물.'

 

분양권 전매 제한이 완회 되면 투자 기회가 늘어난다?

경험이 있다면 과거 피해 사례를 언급해야 함.

 

'1차적으로 분양권 시장으로 몰리겠구나!라고 생각할 것임.

이왕이면 호재가 있거나 입지가 좋은 곳에 몰림.

 

과거에도 분양권에 프리미엄이 붙어 수익을 낸 사람이 있음.

정부가 물꼬를 틔우면 따라 움직임.

 

부동산 사이클로 보았을 때 '분양권 투자'하기 좋은 '시기'는?

 

침체장이 오랫동안 이어져서 아무도 안 사서 전세가격은 올라가고

정부에서 '제발 집 좀 사주세요!'라는 정책이 나올 때임.

그래서 침체장 후반부부터 회복장 초반부

'분양권 전매 제한' 등 발표가 됨.

이때가 투자하기 좋은 시기임.

 

지금의 시기는?

지금 현재 상황은 쇠퇴기로 접어든 것은 같은데

그 시점에 금리가 급격하게 올라서 가격이 급격하게 떨어질까 봐

안정화시키기 위해서 접근하는 것이라고 보임.

 

지금과 같은 유사한 시기는?

2009년의 모습임.

2008년 9월 서브프라임 모기지 사태가 터지고

시장이 급격히 위축되니 '전방위적' 규제 완화를 시작함.

<< 10.13. 부동산 대책 >>

이러다 보니 분양권 전매 제한 완화가 되었고

호재가 있는 분양권들이 과열되기 시작함.

 

[유사한 과거 사례]

'인천 청라지구 분양권 시장 과열'(2009.4.)

'추락하던 용인 분양권에 웃돈 등장'(2009.4.)

'DTI 규제 안 받고 내 집 마련... 신규 분양 노려라'

'2 금융 DTI 규제 확대 이후... 신규는 후끈 기존은 꽁꽁'(2009.10.)

'수도권 분양권값 날개 없는 추락'(2010.7.)

 

분양권 시장이 풀어지면서 움직임이 있었음.

정부는 목적 자체가 '집 사라!'였기에 분양권이 올라도

내버려 두었는데 기존 아파트까지 올가가게 됨.

정부가 고민을 하기 시작함.

고민하면서 했던 행동은 수도권 전면 'DTI 규제'를 해버림.

점점 청약 시장 자체가 위축해 버림.

기존 아파트는 여전히 안 올라갔는데 신규만 올라갔기 때문임.

 

 

더 심하게 과열되는 곳은 묶겠다는 포지션이 현재의 포지션임.

신규 분양권 시장이 과열되면?

요즘으로는 'DSR' 규제가 강력하게 나올 것임.

'구축'이 받쳐주면서 '갭 메우기'장이 나와야 함.(상승장)

그러면 '풍선 효과'로 나타난 장은 빠질 수가 있음.

자칫하다가는 입주 때 프리미엄을 다 반납하거나 마이너스가 될 수 있음.

 

공급 물량이 부족한지 입지가 괜찮은지 구축가 비교해서 시세가 적당한지

구축의 움직임을 계속해서 지켜봐야 함.

그러면서 '장기' 투자인지 '단기' 투자인지 정해야 함.

 

구축이 안 좋은데 신규 입주 물량 폭탄을 조심해야함.