[희망경제TV] 부동산 개발, 증권사의 역할 (안철진 교수)

 2,000년대 중반만 대로 국내 부동산 PF는

저축은행 PF였음.

그런데 사태가 터져버림.

그 바통을 넘겨받은 것이 '증권사'임.

10개 중 9개는 증권사에서 함.

많이 해주는 만큼 이자, 수수료를 많이 받아감.

All-in Cost가 높음.(LTV가 높으니까)

공격적으로 대출을 해줌.

 

대주단을 형성할 때 선순위, 중순 위, 후순위로 나눔.

Tran A, B, C.

증권사가 주관으로 프리미엄고가 수수료를 받고 대주단을 모집.

IM 자료를 만들어서 뿌림.

Tran A는 통상 보험사, 캐피탈사로 이루어져 있음.

* Tran A는 보통 수익률이 5~6%.

Tran B(안정, 수익 중급)는 7~8%.

 Tran C(완공되지 않은데 LTV 80%, 하이 리스크 하이 리턴)

금리 10%, 수수료 10% 이런 식으로 감.

 

1,000억 자금을 조달하는데 예를 들어 보통

Tran A가 50~60%, 600억 정도를 모음.

그다음 Tran B가 300억 원.

그다음에 Tran C가 50~100억 원.

수수료 등 코스트는 합치면 20%.

상당한 압박감임.

 

만약에 Tran C까지 들어가면? 수익성 두라지수는 힘듦.

그런데 만약 미분양이 발생한다? 직격탄을 맞음.

 

금융 설계, 구조와 금융을 설계하는 입장에서는 

웬만하면 Tran B에서 끊음.

그러려면 대주단 하고 협상을 해야 함.

(LTV가 높더라도 끊을 수 있게)

 

Tran C는 사모펀드나 증권사가 직접 들어옴.

그러니까 맞춰지는 것임.(나가리 방지)

 

리스크가 높은 만큼 당연히 많이 벌어짐.

 

'증권사 수수료'는 주관수수료(주관피), 취급수수료, 금리 등이 있음.

금리는 연을 월로 내는 것이고 수수료를 일시불로 받음.

수수료는 1~2%, 금리는 6%.

금리는 매월 지급하고 수수료는 모집되는 순간 그때 차감함.

합치면 7~8% 됨.

 

 만약에 총지출이 1,000억이다?

매출이 1,200억이면 20% 수익의 사업장임.

여기서 1%는 10억임, 작지 않음.

PF는 작아도 800억대 많으면 5,000억대임.

1%를 어떻게 낮추느냐가 관건임.

 

설계비, 분양 수수료를 시행사에서 깎아댐.(항목 중)

그런데 '금융'에서 깎는 것이 중요함.

진정한 프로는 줄 것은 주고 깎을 것은 깎아야 함.

영세한 수수료 깎지 말고 큼직한 금융에서 '세이브'를 해야 함.

 

증권사의 경우 PI(Principal investment, 자기 자본 투자)를 직접함.

'PI를 쏜다!'

쏘는 증권사가 일부 있음.

투자는 아니고 '토지 계약금 대출'임.

그래서 토지를 사고 '인허가'를 진행하는 ㄴ것임.

보통의 경우 30억 이하로 투자함.(블라인드 펀드)

증권사에서도 대출을 해줘야 돈을 벎.

저축은행은 에쿼티 비율이 20%가 넘어야 하는데

증권사 입장에서 확신이 있으면 쏴줌.

아무 상품이나 해주진 않음.(금융 구조화 작업)

 

그럼 증권사에서 자금은 어디서 마련하냐? '전단체 시장'임.

전자, 단기 금융 시장.

모집을 3개월치, 500억 정도로 함.

그리고 또 모집해서 앞에 것을 메워주는 형식으로 감.(롤오버)