[북극성주TV] 주택임대사업자 등록을 고민한다면? (제네시스박)

주택임대사업자는 말 그대로 '사업자'임.(법을 근거로 해야 됨.)

항상 '권리'와 '의무'의 균형이 있어야 함.

주택임대사업자는 '의무'만 너무 많음.(세제 혜택 등 권리는 없음.)

 

그리고 저번 정권에서 신뢰를 깨버렸음.

 

2분기에 나올 예정인 '인센티브' 복원이 기대가 되면서 걱정이 됨.

 

가장 기대하는 것은 '의무임대기간'에 따른 '혜택'임.

5년이 나와야 함, 10년은 너무 긺.

 

긴 것 밖에 없다면 '장기특별보유공제'를 반드시 크게 해야 됨.

 

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가장 많이 알고 있는 것이 < 취득 - 보유 - 양도 > 단계.

그런데 '요건'들이 깐깐함.

공짜는 없음.

요건을 알아야 '세제 혜택'을 받을 수 있음.

 

만약에 요건을 못 갖추었는데 등록을 했다?

그러면 세제 혜택을 못 받고 공적의무사항을 지켜야 함.

(못 지키면 과태료를 냄, 최대 3,000만 원까지)

 

'부기등기'까지 해야 됨.(셀프로 하기 힘드니 인건비 발생).

소유권 이전할 때 없애줘야 하는데 거기도 '비용' 발생.

 

< 보증보험 >도 말이 안 됨.

보험료의 75%를 임대인이 낸다?

오히려 임차인이 안 들어도 된 상황에서는 안 들어도 됨.

 

취득세가 높은데 취득세를 줄이는 방법이 '등록 임대'임.

(1. 신축을 올리거나 2. 최초 분양받을 때(전용 60 이하)만 가능.)

그리고 '종부세 합산 배제' 혜택(수도권 기준시가 6억 원 이하)

그런데 10년 동안 5% 밖에 못 올림.

(양도세 혜택은 없음.)

그런데 현재는 '아파트'가 등록이 안됨.

그러면 빌라, 다세대, 다가구, 오피스텔뿐임.

 

여차하면 팔아야 하니 '등록'을 안 하는 것이 나음.

'말소 대상'이 아니면 과태료 대상임.

'임차인 동의'가 필요함.

 

* 매수자가 나타났다고 바로 사인하면 안 됨, 지자체에 먼저 신고해야 됨.

(미 이행시 과태료 3,000만 원 납부)

 

기간이 남았을 때 새로운 주택임대사업자에게 승계는 가능.

(어차피 조정대상지역이 없어 양도세 중과는 거의 없음.)

 

'건보료'를 생각해야 됨.

1. 직장.(월급을 받거나 주거나)

2. 피부양자.(직장인의 피부양자)

3. 지역.(1~2번 제외)

 

은퇴하면 '소득' 생겼는데 월급은 아니니 피부양자도 직장인도 아니니

'지역 가입자'로 빠짐.(가지고 있는 재산, 소득에 대해 '점수'를 매김.)

절대적인 금액도 금액이지만 월세 300만 원을 받았는데

건보료가 더 나올 수도 있음.

 

그렇다면 '법인'은?

직장 가입자가 된다는 것은 월급을 받거나 줘야 함.

소득이 많으면 직원을 쓸 수도 있음.

그리고 '셀프 월급 주기'가 가능한데 그게 '법인'임.

 

주택을 작은 것을 사서 '매매업'을 하는 것이 나음.

(단기간에 굴려서 소액으로라도 월급을 주는 것이 나음.)