[렘군] 부동산 갈아타기, 다 팔고 서울 1채 살까요?

갈아타기는 쉬우면서도 어려움.

2가지를 해결해야 하기 때문임.

지금 가지고 있는 물건을 지금 팔 것인지

새로 사려는 물건을 지금 살 것인지

정리하면서 가는 것이 '갈아타기'(텀이 길지 않음.)

2개를 동시에 결정해야 됨.

상승장에서는 갈아타기가 쉬움.(둘 다 오르기 때문.)

 

하락장에서는?

팔아야지 갈 수 있는데 제 가격에 팔기가 쉽지 않음.

만약에 거래를 해버렸는데 못 팔 수도 있고

매수하려는데 원하는 싼 가격으로 해야 하는데

조금만 비싸져도 손을 못 댈 수가 있음.

 

갈아타기 하려는 물건이 가지고 있는 물건이랑

지역적으로 다르면 더 골치가 아픔.(흐름이 완전히 다르기 때문임.)

 

지방 아파트들을 다 정이라면? 서울을 살 수도 있음.

지방에서는 괜찮았는데 다 팔고 서울 입지가 안 좋은 곳을 간다면?

많이 꺼려질 수도 있음.

 

용의 꼬리냐? 뱀의 머리냐?

뱀의 머리가 더 나을 수도 있음.(수요가 충분히 있기 때문임.)

해운대구라면? 300만 인구가 모두 원하는 곳임.

 

 지역에서 좋은 것을 팔아서 서울에 안 좋을 것을 산다?

그럼 어차피 똑같은 입장임.

 

서울에서 한 50% 이내로 들어온다거나 아니면 경기도를

가더라도 경기도에서 상위 50% 이내 입지로 온다면

하위 50%의 사람들이 살고 싶은 곳임.

그러면 수요가 확실해짐.

 

갈아타기를 할 때는 가성비(전세가율)를 봐야 함.

전세가율이 떨어지는 곳으로 가려면 돈(투자금)을 더 보태야 됨.

 

그다음 체크할 것은 '리스크'임.

큰돈을 투입했는데 역전세 등으로 추가금이 필요하다면?

그것을 마련할 수 있는지를 봐야 함.

 

100%를 하나의 부동산에다가 몰아주면 리스크가 커짐.

그 지역의 전세가격이 하락하면 무서워짐.

돈은 뭉쳐질수록 무거워져서 묵혀봐야 함.(오랫동안 묵힐 수 있는 돈인지?)

다만, 오를 때 큰 상승률을 보여서 좋긴 함.(비싸지만 수요가 탄탄한 지역.)

 

< 갈아타기 체크리스트 >

지금 갈아타기를 할 것인데 기존에 물건이 있는데

그 물건이 지역 내 상위 몇% 확인이 필요함.

대장 아파트 가격 대비 몇 %.

두 번째 갈아타기 할 곳도 조사를 해야 됨.

 

궁극적으로 '희소성'이 있고 사람들이 좋아할 아파트를 투자해야 됨.

지역이 멀어졌음에도 이것을 적용하는 것이 맞음.

(다만, 투자용 갈아타기라면 여유자금이 있는 상태에서 해야 됨.)

 

과거 강남 지역이 전세가율이 85%까지 올라간 적이 있었음.

그때  갭이 6억 원이었음.

지금 전세가율이 40%로 떨어졌는데 역전세 감당 금액이 20억 원임.

감당할 범위에서 생각을 해야 됨.

 

세 번째 아파트뿐만 아니라 분양권, 재건축, 재개발도 봐야 함.

'분양권' 같은 경우 입주할 때까지 큰돈이 들어가지 않음.

'재개발'처럼 [안전마진]이 확실한 것도 방법임.

 

실거주자 입장에서는 대출 이자가 첫 체크리스트임.

대부분 대출이 필수적으로 들어감.

지금도 대출을 더 일으켜서 갈아타기 하는 경우가 훨씬 많음.

(금액대가 높기 때문임.)

소득 대비 충분히 감당할 수준인지 봐야 함.

실거주는 투자에 대한 개념도 당연히 들어있지만

투자 기대는 20% 미만으로 내려놓아야 함.

투자 목적이 80% 이상이라면 얼마든지 다른 선택지가 많음.

투자 목적으로만 생각하면 시세가 안 오르거나

조금이라도 내리거나 너무 괴로워하게 됨.

 

그리고 내가 들어간 금액보다 더 높은 금액으로

받아줄 사람이 있는 입지인지를 봐야 함.

 

그렇다면 얼마든지 '갈아타기'를 해도 됨.

 

갈아타기는 중량을 늘려서 운동하는 것과 같음.

무리는 맞지만 체력이 받침이 된 상태에서 해야 됨.

내가 할 수 있는 최대치보다 2단계 정도.

그렇다면 편안한 갈아타기가 될 것임.