[북극성주TV] 쏟아지는 입주 물량 부동산 시장 영향 이렇다

< 앞으로 쏭아질 입주물량, 이것만은 알아야 합니다! >

연도별 2월 아파트 입주물량 추이

1. 2월 입주물량 쏟아진다.

서울 : 6,303 가구.

- 기본적으로 공급은 수요를 기반으로 판단해야 됨.

수요가 일정하면 6,303 가구의 리스크가 큼.

하지만 '수요' 자체가 다르고 서울 내에서도 어떤 '구'냐에 따라 다름.

* 연별 수요량(4.7만) 대비 공급을 봐야 함.

인천 : 3,874 가구.

대구 : 2,148 가구 등.

< 입주 물량 = 공급. >

수요가 그대로 있으면 공급 물량이 증가하면

할수록 가격은 하락 가능성이 높음.

공급 물량이 감소하면 상승할 가능성이 높아짐.

상승장에서 수요가 들어옴.

일정 공급은 투자자의 유입으로 커버가 됨.

'하락장'에서는 '공급 물량'은 매우 '취약'함.

재고 물량에서도 힘든데 신축이 들어온다? 매우 힘들어짐.

입주 물량은 1,000세대 2,0000세대가 한꺼번에 몰아침.

2022년부터는 '하락장'임.

먼저 입주한 물량이 미분양이 나오면 다음 물량은 '악성 미분양'이 될 수도 있음.

2. '입주 물량'(연별 수요량 대비) 이 부동산 시장에 미치는 영향.

ㅇ 매매가격 및 전세가격에 미치는 영향.

- 하락장에서는 적은 입주 물량만으로 치명적임.

(연별 수요량 대비 1.5배가 되어도 충격이 큼.)

매매와 전세 동반 하락을 몰고 올 수도 있음.

2023~2025년 기간 동안 많다? 상대적으로 힘들 것임.

ㅇ 예정된 분양 물량 : 연기 또는 취소 > 언제까지 연기할지?

- 정점을 찍고 하락하면 시행사가 '분양 밀어내기'를 해버림.

지금처럼 안 좋은 상황에서는 '연기'를 하고 '취소'함.

연기를 했다가 분양하는 시기가 다 비슷해지면? 반등의 시그널임.

시행사는 하락할 때 바보가 아니고 리스크를 짊어지지 않음.

반등장 때 분양하면 입주(3~4년 뒤) 때 성공률이 높아짐.

ㅇ 내 집마련 시 주의할 점 : '할인 분양'에 대한 리스크.

'마지막 선택지'임.

분양을 5억 원에 받았는데 20% 악성 미분양이 되었다?

할인 분양했을 때 최대 피해자는 5억 원에 분양받은 사람임.

80%가 20%의 '할인 분양'을 용인한다? 마찰이 많아짐.

할인 분양을 많이 하게 되면 시행사의 존립의 문제가 생길 수 있음.

'줍줍' 등 할 때 꼭 체크해야 됨.

90% 이상 악성 미분양? 60~70%가 된 이후에 들어가야 함(리스크 헤지차원)