[구만수] 재건축/재개발 사업성을 보는 시기와 상가에 대해서

 

Q. 재개발 재건축 입지가 중요합니다.

최근 공사비가 오르고 주변 시세가 낮아져

완판을 위해 분양가는 낮아질 것이라고 보입니다.

이러한 경우 재개발 재건축 사업성이 낮아서 어려울 것이라고 보입니다,

관리처분인가 후 사업비가 정해진 뒤 투자를 해야 할까요?

 

사업성이 제대로 결정되는 것은 일반 분양 완판 여부임.

예를 들어 둔촌주공 같은 경우 좐처 이후 추가분담금의 변동이 있었음.

관치가 100% 정확하다고 이야기하기는 힘듦.

일반분양이 어떻게 되는지가 중요함.

일반분양을 올렸는데도 묻지 마 투자를 할 수 있는 시기와

주판알을 튕기는 시절이 있음.

여러 가지가 있을 수 있음.

좐처 이후 입주권을 매입한다고 해서 사업비가 고정되는 것은 아님.

재개발의 경우 조례에 나와있음.

상가의 권리가액이 신축되는 아파트 최소 분양가보다 높아야 함.

재건축은 민간사업에 준해서 알아서 하라고 함.

그렇기 때문에 재건축 상가의 쪼개기를 해서 투자하는 경우가 있음,

그래서 분쟁이 많이 발생함.

상가도 재건축할 때 한 동으로 쳐서 총 2/3의 1/2 동의를 받아야 함.

그래야 조합설립인가가 가능함.

입주민 입장에서 안 건해서 상가만 지어서 상가 가져가라!

생각하고 상가 입장에서는 상가 받아서 장사 잘되라는 보장과

1층 받는다는 보장이 없다!라고 나옴.

재개발 경우 상가의 가격이 새로운 아파트 최소 분양가보다 높아야 하는데

재건축은 그런 규정이 없어 쪼개기를 함.

엄청난 리스크가 됨.

사업이라는 것이 조합원 돈으로 하는 것인데 대여를 받든 지 당겨서 하는 것임.

공사를 빨리 해야 이득인데 늦어짐.

상가 투자자 입장에서 되면 좋고 반대만 하는 입장임.

권리산정비율을 100%로 해야 하는데 0.1%로 해서

상가 권리가액이 낮아도 입주권을 받을 있게 됨.

케이스바이케이스로 여러 가지가 있음.

재개발은 공공성이 강해서 현금청산도 수용을 함.

재건축은 민간사업이라서 수용을 하지 않고 매도 청구를 함.

조합원 총회에서 동의를 해야 함.

내부적으로 조합을 만들기 전에 ‘이야기를 해서 주자!’라고 할 수 있음.

완판이 될 수 없을 경우 조합원이 많으면 좋음.

추가분담금을 조합원들은 알아서 낼 것이기 때문임.

가격이 오르면 아파트 가진 조합원들이 용납을 안 할 것임.