[이현철] 금리인상으로 월세보다 이자가 더 많이 나가는 빌딩푸어들이 처한 어려운 상황

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 꼬마빌딩 분위가가 과열되었었음.

대출이 잘되었기 때문임.

10년 전 강남쪽에 100억 이하로 50억 정도로

살 수 있는 꼬마빌딩이 있었냐? 찾는 사람이 많았음.

최근에는 100억 이하는 없음.

그 정도로 가격이 많이 뜀.

 

이제는 이자가 월세보다 너무 높아져서 힘들다는 이야기가 나옴.

빌딩 + 푸어는 힘든 조합일까요?

수익구조에 대해서 알면 이해가 편함.

매매가격이 굉장히 많이 뛰었음.

그러면서 수익률 자체가 굉장히 낮아졌음.

수익률이 최근에는 연 수익률 2% 정도.

낮으면 1%대까지 가는 상황들이 벌어졌음.

상가 투자의 본질이 약간 변한 상황임.

예전 수익형 상품 투자의 경우는 투자금 대비 수익이

연 수익률로 따져서 금리보다 높아야 투자를 많이 했었음.

보통 상가 같은 경우는 4%대 되어야 투자를 했었음.

빌딩이라는 것 자체가 액수가 크기 때문임.

그런데 매매가가 점점 높아지면? 수익률이 점점 낮아짐.

이런 구도로 가고 있었음.

최근에 금리가 급등을하면서 역전이 되었음.

1%대, 2%대.

이미 수익률은 역전이 되었는데 그래도 버틸 수 있었던 것은

매매 가격이 올랐었기 때문임.

최근에 쉬지 않고 10년 이상 오르기만 했었음.

그러면서 지금 금리가 급등을 했음.

지금 대출 이자는 거의 5~6%대.

월세로 받는 수익은 많아야 2%대.

지금 연 3% 정도의 수익을 돈으로 이자를 매꿔야됨.

대부분 빌딩은 대출을 끼고 사야됨.

금액이 큰 것도 있지만 이것을 사는 사람 입장에서는

올라가는 것을 거의 확신을 가지고 사기 때문에 50억이 있으면

빌딩을 사는 것이 아니고 대부분 한 150억짜리 이런 것을 찾게됨.

효율성을 따지는 것임.

심지어는 150억 짜리 빌딩을 사기 떄문에 나머지 자금을 대출로 매꿔야함.

대출 이자가 점점 올라가고 있음.

그래서 빌딩 푸어라는 단어들이 지금 생겨나고 있음.

그래도 덩치가 큰 빌딩이니 임대료를 높여도 되지 않을까? 생각이 듦.

서울 꼬마 빌딩은 100~150억 함.

규모가 크지 않음.

상가가 1층에 1~2개 그 다음에 2층에 1개.

올라갈수록 규모가 커진 매장을 가져야됨.

 

전에도 상가를 할 때 임대료의 역할에 대해 이야기를 했었는데

임대인 입장에서는 임대료를 계속 올리고 싶어함.

문제는 감당할 수 있는지 여부임.

임차인이 임대료를 감당할 수 있느냐.

상가 같은 경우중요한 것이 돈을 벌고자 오는 '임차인'임.

장사를 하는 것이고 임대료는 비용임.

이 고정비용을 내면서 수익을 내야만 버틸 수 있음.

 

업종별로 정해진 매출이 있고 그 매출 대비 일정 비율을 차지하는

임대료 고정비가 정해져있음.

임대료 비중이 일정 비율을 넘어서게 되면 다른 것으로 해결이 안됨.

'매출'이 어느정도 나온다는 것을 '비율'에 따라서 '인건비'도 늘어남.

인건비, 임대료, 관리비가 고정비임.

임차인은 손익구조에서 마이너스가 될 수 있음.

감당할 수 있는 임차인이 나와야됨.

결국 포기하게 됨.

그러면 새로운 임차인이 들어오지를 못함.

기존에 있는 사람은 조금씩 올렸을 때 아까우니까 받아 안으려고하는데

이것을 못 버틸 정도면? 새로운 사람은 더 힘들다는 뜻임.

임대인이 내 수익률을 맞추기 위해서 임대료를 올리는 것을

시도하게 되면 독이되서 공실이 됨.

공실이 되면 완전 망하는 것임.

빌딩의 가치가 사라짐.

 

문제는 매매 가격이 급등을 하면서 투자자의 수익률이 현저히 낮아졌다는 것임.

최근에 많이 오른 가격에 매수를 한 임대인 입장에서는

이 수익구조를 변화시킬 방법이 없는 것임.

여기서 늘어나는 대출 이자만 비용으로 나감.

지금 같은 경우는 빌딩을 가지고 있지만 수익이 나는 구조가 아니고

금리 인상으로 빌딩 푸어가 된다는 이야기가 나옴.

부동산의 '환금성'이 쉽지 않음.

팔기고 어렵고 사기도 어려움.

빌딩도 잠깐 관심을 가졌었는데 매수자와 매도자의 가격 갭이 굉장히 큼.

거래가 많지 않으니 시세 정하는 것이 어려움.

중개인 역할이 중요함.

지금은 분위기가 죽어감.

매수자의 적극성이 떨어지는 것임.

매도자 같은 경우 가장 높은 가격에 사서 손해보고 팔아야되는

상황이 생기니까 이럴 때 매수자가 없는 것은 아파트하고 비교가 안됨.

 

아파트 매매/전세 시장도 힘들고 빌딩도

이렇게 사이클이 같이 갈까요?

 

지금 같은 경우 금리가 모든 상황을 다 잡아먹는 상황인데

금리가 워낙 가라프게 상승하다 보니까

특히 빌딩 같은 경우는 수익형 상품임.

금리의 영향을 많이 받게 됨.

아파트는 금리의 영향을 상대적으로 덜 받음.

금리에 영향을 굉장히 받음.

금리가 급등하는 시기에는 굉장히 상황이 악화될 수 있음.

돈이 많이 풀리고 상가든 아파트든 올라갔는데

갑자기 거둬들이면서 다 위축되면서 벌어지는 현상임.

사이클 같은 것은 아님.

금리 '인상폭'이나 '속도'가 너무 크니까 사람들이 적응하기 어려운 상황임.

 

경험해보지 않은 투자를 했을 때 조심해야될

측면이 무언가 여러분들이 명심해야될 것은 임차인을 알아야됨.

아파트 같은 경우는 임차인의 상태가 중요하지 않음.

그런데 상가는 '임차인의 상태'.

이것을 진짜 잘 알아야됨.

안 그러면 잘못되었을 때 완전 임대인이 망하는 경우가 생김.