[머니인사이드] 폭락은 이제 시작? 25년간 연구하고 깨달은 집값의 법칙(북극성주)

 

저점을 찍고 회복되는 구간 : A. 회복기.

상승폭이 확대되는 구간 : B.

정점을 찍고 하락하는 구간 : C.

하락폭이 줄어들면서 바닥점과 가까워지는 구간 : D.

하락장의 총비에 있는 C 구간에 온 것임.

정점을 찍으면 거래량이 감소하고 수요가 없으니 매물이 적체됨.

매수자 우위 시장으로 바뀜.

 

지금은 거래 실종임.

지금 팔려는 사람과 살려는 사람.

예를 들어서 팔려는 사람이 10개를 팔렸는데

살려는 사람이 1개면 거래량이 1개만 찍힘.

팔려는 사람이 100개라고 1개만 찍힘.

실질적으로 사려는 사람으로 인해서 거래량이 찍힘.

팔려는' 매물이 많냐 적냐'는 '시세가 얼마나 빨리/늦게 하락하냐'의 차이지

매수하려는 '수요'에 의해서 하락 '폭'이나 '기간'이 정해짐.

 

입지적으로 실수요 중심이면 하락폭이 적음.

외부 수요가 많이 들어온 것은 하락폭이 큼.

 

1998년 외환위기 이후 1년 동안 폭락함.

1990년도에 매매 가격 추이를 보고 왔을 때

1990년, 8년 전 가격으로 회귀했음.

서브프라임 위기 때 7~8개월 정도 급락한 모습과 지금이 비슷함.

외환위기와는 다름.

 

하락폭이 커질수록 반등의 시점이 빨라짐.

외환위기 때도 1998년 이후 반등함.

2001년도 하반기 외환위기 전 수준으로 돌아감.

 

지금은 기준 금리가 급격하게 인상돼서 하락함.

매수 심리 위축.

지금은 금리를 봐야 함.

언제 줄어들지에 대해 봐야 함.

미국 연준 금리와 연동되기 때문에 상승폭이 어떻게 될지를 지켜봐야 함.

기준 금리 동결 기간이 길면 길수록 짧으면 짧을수록

물가가 잡히느냐의 반증임.

어느 시점에 경제를 위해 인하될지를 봐야 함.

 

과거 집값이 상승한 이유는 저금리와 유동성 때문임.

경기는 안 좋아 사업보다 재테크에 투자하고 돈을 쉽게 빌릴 수 있었음.

지금은 상황이 반대임.

부동산 규제에 대한 부분이 완회가 되어 맞아떨어지면

시장의 움직임이 나타날 것임.

 

거래량을 체크해야 됨.

실수요 중심으로 거래량이 증가할 것임. 

그러면 바닥점을 찍음.

그러면 이제 매수 심리를 봐야 함.

현재 시점에서 기준금리, 거래량, 매수 심리를 봐야 함.

 

< 19년 만에 통과된 은마 아파트 재건축. >

강남 대장 재건축 아파트의 상징임.

앞으로 추진이 되면서 다른 재건축 단지에 어떤 영향을

미칠지에 대해 관심을 가지게 됨.

재건축도 재개발도 속도가 중요함.

단지가 속도를 내지 못하면 수요를 끌어오지 못함.

속도가 나면 기대감으로 사람들이 관심을 가지고 수요가 몰림.

지금 현재 시점에서 계획(안) 통과가 움직이는 힘이 될 것인지가 포인트임.

상승장에서 통과되었다면 가격이 엄청나게 올라갔었을 것임.

매물도 거둬들이고 수요가 몰려 가격이 상승했어야함.

호재도 하락장에서는 호재가 아님.

지금은 먹히지 않음.

이제 빨라야 10년~15년임.

하락의 모습이고 추가적으로 하락을 보이니 그렇게 됨.

전고점 대비 8억이 떨어짐.

매도자는 더 떨어질 것 같아서 내놓은 것임.

 

< 2,000만 원이 부족해서 수십억 집이 날아갔다? >

대출 금리가 2%에서 6%가 되면?

6%라면 3배인데 연간 1,000만 원 이자가 3,000만 원이 됨.

실수령액이 4,000만 원이면 연이자를 3,000만 원이면

1,000만 원으로 1년을 생활해야 함.

해결이 될 수 없으면 버틸 수 없음.

영끌을 하기 전에 예비비를 마련해야 함.

부도가 나는 것이 작은 몇십억으로 나는 경우도 많음.

부동산도 마찬가지임.

두 번의 상승과 하락장의 사이클을 겪어보니

타인 자본의 총금액 기준(대출, 전세) 상승장이라고

하더라도 2~3%를 준비해야 됨.

하라 장이 나타나기 전에 5~10%를 준비해야 됨.

대출 금리를 고려해서임.

대출 금리가 인상되더라도 버틸 여력이 생김.

불확실성하에서 최악의 경우(어쩔수없이 매도)를 대비해야함