[부룡의 부지런TV] 부동산 투자, PF대출 부실 우려... 금융시장 위기 올까?

https://www.youtube.com/watch?v=hfOZ-hhVFNs 

[ 경기 호황에 부동산 PF 대출 규모 급증... 건설사 PF보증 규모도 껑충 ]

6월 말 기준 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)는 112조 2천억 원으로

부동산 경기 개선 직전인 2013년 말(35조 4천억 원)보다 4배 가까이 급증.

부동산 PF는 아파트나 주상복합 등을 짓고 미래에 들어올 분양 수익을

담보로 금융기관에서 사업비를 빌리는 금융기법.

시행사가 자금력이 크게 떨어지다 보니 시행사가 사업자금을

조달하는 방식으로 부동산 PF가 활용되기 시작.

 부동산 PF 실행 때 건설사 연대보증 성격인 '신용보강'을 요구.

시행사가 대출금을 갚지 못할 경우 건설사가 대신 빚을 떠안거나

공사비를 받지 못하더라도 건물은 100% 완공하는 등

대출금의 전부 또는 일부에 대한 책임.

시행과 시공을 분리했지만 실질적으로는 건설사가

여전히 시행과 시공의 위험을 함께 지는 구조.

시장 분위기가 좋으면 아무 문제가 없는데

분양가도 높게 받을 수 있는데 안 좋으면 문제가 발생합니다.

부동산 PF 부실 빨간불... 증권사 유동성 경색 우려 확산.

PF - 자산유동화 기업어음(ABCP).

* Asset Backed Commercial Paper.

* 금융기관이 아닌 투자자로부터 자금을 조달하는 구조.

부동산 개발 사업에 필요한 자금조달을 위해 시행사가

약정한 대출 채권을 SPC에 양도하고 이를 담보로 발행한 기업어음.

투자자들은 금리가 높아서 구입하고 자금이 투입되죠.

만기가 도래하면 대환(차환)하고 투자자를 구해서 다시 발행,

연장하는 프로세스입니다.

부동산 호황기로 증권사는 부동산 PF 사업을

공격적으로 행 놨고 증권사의 수익을 견인.

부동산 시장이 좋을 때는 고금리를 획득할 수 있는 좋은 대출이지만

시장이 좋지 않을 때는 금융기관의 뒤통수를 때릴 수 있는 문제가 발생하죠.

매번 상승과 하락이 발생한다면 하락할 때 가끔 발생 있다고 거죠.

은행도 자회사 PF 대출 우려.

은행 자체 PF가 흔들릴 가능성은 적 지반 비은행 비중이 높은

금융지주는 실적 변동성 커질 우려.

KB 금융 지주 부사장은 '부동산 PF와 브릿지론을 합하면 그룹 전체적인

익스포저(위험 노출)는 약정금액 기준과 잔액 지능으로  적은 비중.'

자본주의 사회는 돈으로 인해서 돌아가는 회사인데

뱅크런 사태가 발생하면 멈추면 자본주의 시스템이 깨질 수 있습니다.

둔촌주공 PF마저 8,250억 원 조달 실패.

꽉 막힌 자금시장 '일파만파'.

투자자 못 구해 ABCP 발행 못해.

건설사들이 7,000억 원 떠안기로.

금융기관 자금경색으로 인해 위기가 발생하죠.

자금경색은 금융기관의 부실로 연결되고 금융의 위기가

실물 경제 위기로 갈 수 있습니다.

2007~2008년에도 마찬가지였습니다.

문제가 발생하는 것은 최종 실물 경기입니다.

그러면 정부가 나설 수밖에 없습니다.

투자할 때는 긍정론이 필요합니다.

정부 '50조+알파' 공급.

채권시장 안정 펀드 가동, 회사채와 CP 매입 2배 늘려.

증권사에 유동성 3조 지원.

정부 시장 안정 확실한 신호, 흑자부도 위기는 넘겨.

단기적으로 부침이 있겠지만 잘 해결될 것입니다.

[PF 대출 과거에는 어땠을까?]

은행원 PF 리스크 관리 비상(2004년 2월).

분양시장 침체 속 부동산 PF ABS 발행 폭증(2006년 6월).

저축은행 PF 제출 지나치다(2006년 11월).

은행 부동산 PF대출 부실 우려(2007년 1월).

PF대출 심사 관리 강화(2007년 9월).

2004년이면 상승하던 시기 중반이었습니다.

2004년에 무슨 일이 있었을까요?

2003년 10.29. 대책 이후 경기가 하향곡선을 그리면서

프로젝트 파이낸싱(PF)에 비상이 걸렸다.

언제든지 시장이 꺾이는 시기에 비상이 걸려왔습니다.

또 시장이 흘러가 2005년에 분위기가 좋아졌습니다.

2005~2006년 급등하는 시기였는데 분양 시장이

특정 지역부터 침체가 시작되었습니다.

당시 ABS 발행이 폭증.

지방을 중심으로 건설 경기가 불안하기 때문?

분양 시장 침체가 길어지면

PF 관련 대출 부도 > 보증 시공사 부도

> 금융기관 대출 부실화 > 실물/금융 경제 시스템 위기.

똑같은 이야기가 존재했습니다.

어디서 공격적으로 했을까요?

'저축은행 PF 대출 지나치다.'

'은행 부동산 PF 대출 부실 우려.'

전국적으로 미분양이 늘어나는 시기였습니다.

항상 과도한 공포를 가질 필요는 없습니다.

이러한 현상은 항상 존재해왔기에 리스크 관리를 해야 합니다.

2007년 9월, 부동산 PF '한국판 서브프라임' 뇌관 되나?

역시 저축은행 이야기를 기본으로 합니다.

정부의 개입이 없을 수가 없습니다.

당정 "PF 대출 지원 등 건설자 지원 검토."(2008년 10월).

9월 리먼브라더스 사태 이후 자금 경색을 막겠다는 행동이 있었습니다.

이때도 건설사, 다주택자들을 안 좋게 보는 시기였죠.

'캠코, 저축은행 PF 부실채권 1조 3,000억 매입.'

정부에서도 각종 가본 확충 계약 등 조치를 취했습니다.

'부실 PF 매입 전 금융권으로 확대될 듯'(2008년 12월).

역사는 비슷하게 반복됩니다.

PF 대출이 문제가 아니라 자본주의 시스템에 구멍이 나면

금융기관 연쇄 부실, 실물 경기 침체가 되기 때문에

정부는 어떤 조치라도 취할 것입니다.

2008년 금융위기도 사실상 2008.9.15. 리먼브라더스 사태,

사실상 문제는 2007년부터 있었습니다.

리먼 브라더스가 무너지면서 금융 기관이 무너질 수 있다는

공포로 금융 위기가 커진 것입니다.

시장 심리가 위축되어 대폭 규제가 완화되어도

바로 사람들이 움직이지는 않을 것입니다.

상승장에는 규제를 피해서 투자를 하지만 분위기가

안 좋을 때는 해제한다고 바로 투자하는 것은 맞지 않습니다.

시간적 여유를 두고 해제와 해제가 합쳐지면서 투자처를 확인해야합니다.