[북극성주TV - 부룡] 난리난 집값.. 과거 위기와 공통점 VS 차이점 (feat. 유사하락장)

https://www.youtube.com/watch?v=G32xOgwqqbo 

Q. 쇠퇴기 초입 단계에 무엇을 해야 할까?

일단 단정을 하면 안 됩니다.

그럼 단정을 기준으로 행동하게 됩니다.

상승장이든 하락장이든 투자는 할 수 있습니다.

다양한 의견들을 들으셨으면 좋겠습니다.

단정 지으면 까딱 잘못하면 뒤처질 수 있죠.

일단 단정 짓지 말고 생각을 정리하고 냉정하게 시장을 파악해야 합니다.

시장을 떠남으로써 악화시키는 당사자일 수 있습니다.

시장은 만들어가는 것입니다.

'하락장이어도 무엇을 할 수 있을까?'라고 생각하는 사람이

많을수록 기회가 더 생깁니다.

상승장에서는 레드 오션, 하락장에서는 블루 오션일 수 있습니다.

도망가면 안 됩니다.

다시 돌아오기가 쉽지 않죠.

저도 멍 때리다가 2005년 급등장을 맞이했습니다.

상승이고 하락이고 꾸준히 관찰하고 사색도 해보는 과정으로

부동산 시장 자체를 즐겨야 합니다.

Q. 유사 하락장이라는 표현이 어떤 뜻인가요?

초입 쇠퇴기와 같은 의미입니다.

하락이 눈에 보여서 하락기라고 생각하지만

대세 하락이라는 것은 투자 안 해본 사람이 하는 소리입니다.

부동산 투자를 오래 하신 분은 하락 인정 안 합니다.

2008년 전후부터 부동산 투자를 오래 해신 분이

공식적으로 인정한 시점이 2011년이었습니다.

2008년에도 반등이 올 것이라고 했죠.

투자를 하신 분들은 하락장 자체를 인정하지 않고

기미를 찾으려고 했죠.

공급 부족, 미분양, 전월세 대란 등.

대세 하락이니 뭐니 이야기하기에는 반대적 지표가 존재합니다.

대표적으로 '공급 부족'입니다.

떨어진 이유는 '수요 위축'입니다.

20년 동안 이렇게 금리 인상은 처음입니다.

완전 처음인 사람은 공포일 것입니다.

그래서 수요가 위축되고 있죠.

대세 하락/상승을 함부로 이야기하는 것은 잘못된 것입니다.

계속될 수 없기 때문이죠.

이렇게 될 줄 누가 알았겠습니까?

대세 하락이 유튜브에서 먹히기 때문에 말을 하는 것입니다.

짧은 기간 내에 모든 지역이 하락하는 것이 대세 하락이다?

제가 보는 하락은 천천히 진행됩니다.

외부 충격으로 인한 급하락은 반등이 나오기 마련입니다.

데드 캣 바운스로 바로 그런 거죠.

심리적으로 나타나는 현상입니다.

함부로 계산할 수 없습니다.

Q. 지금 하락장은 어떤 특징을 가지고 있다고 생각하시나요?

그때는 한마디로 토르의 망치로 후려친 장이라면

지금은 공포감이 더 심합니다.

긴 시간 동안 공포를 주고 있죠.

칼이 칼집에 들어가는 순간이 제일 무서운데

빼겠다 빼겠다 이야기만 나오니 공포감이 가장 심하죠.

이미 터진 것은 수습하는 것을 결정하는데

이도 저도 아니니 공포감이 더 형성되고 또 확대 재생산이 되죠.

경제 위기와 공통점은 금리 인상입니다.

시차를 두고 일어납니다.

2005년~2006년 금리 인상이 있었는데 지금은 단기적으로 오르죠.

그때랑 지금이랑 바뀐 것은 없습니다.

전세 대란 이야기가 나왔었고 집을 사려고 했고 그 과정에서

어떤 지역은 오르고 청약 시장이 양극화되고 미분양이 늘어났습니다.

주택 시장은 전월세와 매매 안에서만 움직이기 때문에

전세 매매 움직임이 시차를 둬서 비슷한 루틴으로 갑니다.

Q. 앞으로 부동산 시장의 향방에 중요하게 작용할 요소는?

금리 인상이 부동산에 영향을 미친다?

영향을 미치는 것은 맞습니다.

그런데 미치는 정도가 상승장 때는 안 미치다가

어느 정도 오르고 난 다음 금리 부분이 가격은 많이 오르고

살 수 있는 능력이 떨어지는 인상은 크게 나타납니다.

전월세 시장이라는 부분을 보게 되면 7~8월 전세 대란을 주장했었는데

급격한 금리 인상과 수요가 위축되어 앞으로 튀어나올 것입니다.

마지막으로 정비사업.

정비사업이 지난장과는 다를 것입니다.

지금은 정책 기조가 바뀌어해야 하는 장입니다.

금리 인상이 되어도 익숙해지면 분명히 정비사업 쪽에서 호재가 튀어나올 것입니다.

대세 하락장에 연연하지 말고 금리, 전월세 시장, 정비 사업을 봐야 합니다.

Q. 하락장에서 정비사업이 시장에 미치는 영향은?

하락장이 강해진다면 이번 정부는 민간 중심으로 재개발/재건축을

진행하려는데 하락장에서도 사업 추진이 될까요?

지금 하락장이기 때문에 이렇게 생길 것이다?

전문가들도 다 압니다.

투자자로서 단순한 논리로 접근하거나 인과관계에

첫 번째 스텝에 고민할 것이 아니라 그다음 단계도 봐야 합니다.

요즘 PF 대출도 문제 생기기 시작합니다.

건설사들을 살리기 위한 대책이 진행될 것입니다.

그 상황에서 다음번에 공급이 줄어들면 폭등이 올 것이기 때문에 정책이 나올 것입니다.

공포에 던지니 훨씬 싸게 살 기회가 생길 것입니다.

정비사업은 계속 장기적으로 봐야 합니다.

 

상승장만 경험했던 사람은 서울에 피가 없는 것이 의아하겠지만 그런 적이 많았습니다.

하락장이 오면 다시 해결책이 나와서 피가 다시 형성됩니다.

그러면 투자할걸! 이러한 결과가 나오죠.

시장을 길게 본다는 것은 같은 방향으로 나오지 않고 타이밍을 잡는 것입니다.

투자는 영원합니다.