[부룡의 부지런TV] 지난 장에도 있었던 '이것' 역사는 반복됩니다

https://www.youtube.com/watch?v=YxoTy8xiRxg&t=39s 

인기가 많았던 신축.

무조건 서울, 신축에 투자해라.

기준처처럼 이해가 되었고 집을 샀었습니다.

'덜 오른 구축 살걸? 새 아파트가 무섭게 빠진다.'

최근 몇 년 똘똘한 1채 열풍이 불었고

금리 상승하자 매매가 하락이 가팔라졌다.

매수세가 빠지면서 상대적으로 수요가 적었던 구축이 하락이 적다.

이런 현상이 나와있는 것이 무엇이었을까요?

똘똘한 1채에 대한 추격 매수, 덩달아 들어오는 투자 수요.

가격은 올라갔고 분위기가 안 좋으니 가격이 떨어집니다.

구축은 그동안 별로 안 올랐으니 오를 게 없고 떨어질 것이 없는 것입니다.

구축 같은 경우는 추격 매수가 적으니 별로 안 올라가고

가격 인정한 사람이 거주하고 있는데 추가로 투자 수요가 들어와서

매도 수요가 발생하는 것이 적은 것입니다.

상승장 후반부에 들어서고 가격이 올라갔던 곳은 급하게 떨어지고

반대로 올라가지 못한 물건은 덜 떨어집니다.

특별한 현상은 아닙니다.

이상의 흐름, 사이클에서 나타나는 당연한 현상입니다.

지난 장에 도 비슷한 장이 있었습니다.

신고가 찍던 새 아파트 어쩌다가.

신축 아파트 거품 먼저 꺼진다.

가격 상승분 빠르게 반납 중인 신축 아파트, 입지도 영향.

2004년 11월 기사.

중대형 선호 가속화 청약 예금 급증.

과거 서울 수도권 가릴 것 없이 중대형 아파트가 올라갔습니다.

2004년이면 1998년부터 2003년까지 급등장이 나오고

1년간 조정을 받던 시장이었습니다.

이때 중대형 아파트 선호 현상이 뚜렷하고 있었죠.

2010년 10월 기사.

재건축 중대형 고가 아파트 끝 모를 추락.

지난 장의 똘똘한 1 채였던 중대형 아파트가 추락한다는 것입니다.

수도권 100개 단지 분석, 많이 올랐던 곳이 많이 떨어졌습니다.

막연하게 추격 매수했던 것이 내려졌다는 것입니다.

재건축 단지, 사업 추진 지지부진과 '그동안 많이 올랐다!'

고가 아파트일수록 많이 떨어졌다.

재건축, 강남권, 고가 아파트 버블이 정상화되고 있다는 거죠.

 

똘똘한 1채는 단기 투자의 개념이 아니라 중장기 투자 개념입니다.

입지가 좋은 곳은 언젠가는 오릅니다.

사실상 선호하는 강남이라든지 서울 신축이 좋다고 말하면서

군중 심리와 추격 매수가 발생하면 오버슈팅이 발생합니다.

더 많이 오르네? 신난다! 즐거움을 누리다가

시장 분위기가 안 좋으면 떨어질 가능성이 높습니다.

추격 매수와 과열 현상이 보이는 곳에 뒤늦게 다가가면 안 됩니다.

과열되면 단기 투자로는 급락 현상이 발생하죠.

멘붕이 오고 영끌한 사람은 던집니다.

매도 후 다시 시간 지나면 급등하죠.

길게 봐야 합니다.

어느 정도 떨어졌으면 매수해도 됩니다.

덜 오른 구축을 산다?

선호도가 떨어진다는 것은 수요가 없다는 것이고

실수요자들이 내놓지도 않으니 떨어지지도 않습니다.

중장기적으로도 안 움직일 것입니다.

판단을 해서 중요한 것은 견딜 수 있느냐입니다.

2~3억 떨어진다?

아무리 그래도 남들이 정하는 상황이 괜찮다?

중장기적으로 괜찮다면 상승세를 다시 보일 것입니다.

20여 년 동안 이전장과 똑같습니다.

상승하면 하락이 존재하고 과도하면 과도하게 떨어지지만

정리가 되면 다시 선호되는 아파트부터 움직입니다.

하락장에는 폭락이 일어나지 않습니다.

금융위기 때도 6개월 뒤 반등했습니다.

하락장에는 유동성과 동력이 떨어지면서 천천히 떨어집니다.

유사 하락장이라고 볼 수 있죠.

한 번의 반등은 또 올 수 있습니다.

계속 반등이 올진 모르겠지만요.