[북극성주TV - 부룡] 25년간 부동산 투자하며 깨달은 것들

https://www.youtube.com/watch?v=-v9MxGDlUZc 

Q. 언제부터 어떤 계기로 부동산 투자를 시작했나요?

고등학생 때부터였습니다.

고3 때 부모님이 장사하시던 곳에 경매로 넘어가면서

보증금을 다 날렸습니다.

그때 신월동 반지하에 살고 있었는데 돈을 벌고 싶었습니다.

남들이 말하는 강남 부자, 빌딩 투자가 외가 먼 친척이 계셨죠.

너무 부러웠습니다.

그때 부동산이 답이다라고 생각했습니다.

종잣돈이 없었고 1997년도 회사 다닐 때부터 꿈을 키웠습니다.

외환위기 때 급락했는데 저는 공포가 없었습니다.

전쟁이 나서 리셋하면 더 좋았죠.

좋은 기회라고 생각했는데 남들은 그렇게 생각하지 않았죠.

회사에서 대출 등을 받고 집을 사고 올랐습니다.

1년도 안돼서 약 2천만 원 올라서 세상 다 가진 느낌이 들었죠.

그러던 상황에 부모님 명의 이전 청약 통장으로  당첨이 되었습니다.

1999년이었죠.

그 타이밍이 부룡이라는 이미지를 만들게 되었습니다.

당첨되자마자 전화가 왔는데 천만 원을 주겠다는 것입니다.

고민하지 않고 팔았고 산 사람을 바보처럼 생각했는데

알고 보니 1~2달 뒤에 3~4천만 원 올라서 제가 바보였죠.

그래서 분양권 투자를 열심히 했습니다.

2000년 초반 분양권 시장 열풍이었습니다.

2004년 전까지 세금도 없었습니다.

엄청난 기회였죠.

그리고 규제 들어오면서 삐끗했습니다.

금융 위기 들어와서 딱 꺾였습니다.

Q. 처음부터 차분하고 신중한 투자자의 성향이셨나요?

성향은 그랬던 것 같습니다.

눈에 수익이 보이면 돈독이 올라서 적극적으로 했습니다.

분양권 투자에 따른 경험이 신중하게 만들어주었죠.

Q. 과거에 겪으셨던 투자, 사업 실패는?

분양권이었습니다.

많이 매입했는데 규제를 당했습니다.

분양권 전매 금지, 1번은 허용 등.

그 상황이 나오자마자 '1번 할 수 있네!'라고 생각했는데

살 수 있는 사람이 투자자가 아니고 못 파니 실수요자였습니다.

그래서 실수 요장이 되었고 분양권 가격이 하락했죠.

입주, 잔금일은 다가오고 있었습니다.

팔고 싶은데 팔지 못할 때는 잠을 이루지 못했습니다.

제 입장에서 매번 할수록 성공하다가 충격을 받아

압박이 너무 심해 결국에는 해결했지만 번 돈이 번 돈이 아니었습니다.

명목일 뿐이었습니다.

매도 후 손해를 엄청 봤습니다.

그런데 즐거웠습니다.

그리고 한 달 정도는 마음이 편했습니다.

그리고 난 다음 1년 정도 속상해서 우울증이 왔습니다.

그러면서 투자의 본질에 대해 고민하게 되었습니다.

그 후 투자 성향이 맞춰졌습니다.

그렇게 이뻐하다가 배신하니 쳐다도 보기 싫었는데

2004년 1년간 침체기였는데 2005년 급등장이 왔는데

뒤처졌는데 또 뒤처져서 멘털이 무너졌습니다.

그때 다양한 책도 있었습니다.

내가 자주 바뀌는데 사람을 제대로 알아야 되지 않을까?

그때부터는 '심리'를 공부했습니다.

그래서 지식이 쌓이고 시장의 사이클을 정리하기 시작했습니다.

그러면서 투자라는 것들이 체계화되면서 배우게 되고

기준이 생기니 실패가 많이 줄어들었습니다.

사이클 7단계.

Q. 부동산 사이클 7단계로 보았을 때 현재의 단계는?

자기 위주로 해석하면 안 됩니다.

침체, 회복 준비(정부의 노력), 회복, 상승(오르기 시작하니 몰림)

확산(사람 수요가 확장), 급등(다 몰려서 이런 곳까지 올라?), 쇠퇴(고점 인식).

작년 재작년 직전 2년 급등기였습니다.

접어든 것은 맞으나 급등기 다음 무조건 쇠퇴기가 아니라

힘 겨루기가 지금 진행되고 있습니다.

반등장도 나올 수 있죠.

이 과정에 힘 겨루기가 강하게 부딪히다가 

빠른 금리 인상이 크로스 카운터를 맞고 그로기 상태에 빠졌죠.

수요 증가, 공급 감소가 반등을 만들 순 있습니다.