[렘군] 지금은 이런 아파트가 더 떨어집니다

https://www.youtube.com/watch?v=kLhV3iyD7bQ&t=608s 

적게 빠지고 방어가 잘되니까?

신축이 먼저 오르고 나중에 빠진다?

꼭 그렇지만은 않습니다.

신축이 먼저 오른다고는 보장도 없고요.

또 신축이 나중에 빠진다는 보장도요.

왜냐하면 신축이 먼저 치고 먼저 빠질 수 있고요,

제일 늦게 올랐다가 제일 늦게 빠질 수도 있고

상황에 따라 다 다르다고 볼 수 있습니다.

보통 신축이 먼저 구축보다 더 오르는 경우들이 있죠.

어떤 경우들이냐면 분양을 했는데 청약 경쟁률이

빵빵 터지는 것입니다, 수요가 많다는 거죠.

그럼 신축이 오르죠.

그리고 구축하고 시세 차이가 너무 벌어져서 갭이 메워집니다.

또 분양을 잘 안 하는 경우가 있습니다.

분위기가 잠잠하니까요.

공급이 적죠.

그랬을 때 전세가가 스멀스멀 올라갑니다.

못난이 구축들 전세가율 자체가 그전부터 높죠.

그런데 더 올라가서 매매가를 밀어 올립니다.

그래서 신축 아파트는 전세가율이 낮습니다.

전세가가 올라가면 구축이 먼저 올라가고 떠밀려서 신축이 올라가죠.

그때는 마지막에 올라가는 것입니다.

그래서 신축이 먼저 올라갈 수도 늦게 올라갈 수도 있습니다.

그 여부에 따라 먼저 빠질 수도 늦게 빠질 수도 있습니다.

최근 신축 먼저 상승했는지 구축 먼저 상승했는지

과거 움직임에 따라 누가 더 먼저 빠질지 아닐지가 결정되는 겁니다.

지역별로 살펴보면 됩니다.

신축 아파트가 대세였는데 훨씬 많이 올랐습니다.

그러니까 빠지는 것도 조금 더 크겠죠.

똘똘한 1채가 유행이었죠.

그것이 유행한 사실은 규제 때문이었습니다.

신축 선호 현상.

신축이 조금 많이 오른 부분들이 꺼지고 있는 거죠.

금액으로 보면 많이 빠졌는데 비율적으로 보면

비슷한데 체감상 많이 빠져 보이는 것입니다.

아무래도 하락장에서는 사람들이 옛날에 못 샀는데

얼마큼 빠지는지 모니터링하고 실제 어느 정도 내려오면 채갈 것이죠.

그래서 급매가 많이 거래되는 것처럼 보입니다.

수도권에서 2010년부터 하락이 시작되었는데

빠른 곳들은 2009년부터 어떤 것이 더 많이 올랐을까?

사실 그 당시에 분위기를 보면 구축이 조금 오르다가

결국엔 신축으로 분위기가 갔습니다.

그런데 그것이 재개발/재건축 순으로 갑니다.

또다시 구축으로 가죠.

입지 좋은 구축 대형.

1기 신도시도 마찬가지이고 그랬을 때 가격이 많이 빠진 곳은

구축 대형이었습니다.

그다음에 재건축/재개발은 스타일이 다른데

마지막에 올라갔다가 떨어지니까 큰 폭으로 하락을 했고

누가 먼저냐 이것은 조금 애매합니다.

24평형 이런 것들이 그때는 평형이 인기였습니다.

오히려 최근의 모습은 똘똘한 1채 신축.

과거에는 입지 좋은 대형이었습니다.

그 반대로 가장 적게 하락하는 애들은 입지가 조금

안 좋은데 24평, 이런 애들은 하락장에서 10%도 안 빠졌습니다.

4년 넘게 빠졌는데 거의 보합으로 갔죠.

과거에는 24평 2 급지 이하 하락폭이 적었고 반대로

입지 좋은 강남 대형 구축이 하락이 컸었죠.

지역 마다도 다릅니다.

지방은 또 달랐죠.

지방은 2010년도 가격 상승을 했을 때 똘똘한 1채가

유행이 아니라 갭이 적은 것이 유행이었습니다.

전세가가 오르면서 매매가를 끌어올렸죠.

그래서 그 친구들이 오르면서 신축으로 서서히 이동했습니다.

이것이 불황기가 잠깐 왔을 때 누가 제일 많이 빠졌고

누가 먼저 빠졌냐면 갭이 적은 못난이들이었습니다.

그 경우는 오히려 입지 좋은 신축이 적게 빠졌다는 거죠.

그리고 대세 상승을 한 번 더 했습니다.

서울하고 똑같이 움직인 거죠.

똘똘한 1채 중심으로 신축이 올라가고 구축이 따라갔습니다.

2017~2019년도입니다.

이제 하락기가 왔을 때 이 지역들도 서울과 같이

많이 오른 것이 많이 빠지기 시작한 것입니다.

서울에서 마지막으로 급등한 지역은?

신축이 오르니까 신축 사고 싶어서 분양권 시장에 참여했고

경쟁이 심하니까 결국 신축을 사버렸습니다.

그리고 신축이 올라가니까 분양권이 더 인기가 많아지고

그것도 어려우니까 미래 신축이 될만한 재건축으로 갔고

그런데 그쪽에 규제가 심해져서 재개발로 갔죠.

마지막에 오른 신축 재건축 재개발이 타격을 많이 받을 것입니다.

신축이 내려오면 무조건 현재 재건축이 내려오고

재개발이 내려오죠, 급매가 눈에 잘 안 보일 뿐입니다.

현장에서는 프리미엄이 조정되고 있죠.

지금 전국적으로 뒤늦게 많이 오른 아파트들이 있습니다.

그 종목들이 많이 타격을 받을 것입니다.

분위기가 좋아져서 상승하는 날이 온다면

그때가 되면 당연히 시세가 많이 빠졌는데 입지 좋은 신축이다?

탄력적으로 빠르게 반등할 것입니다.